İllərdir həlli tapılmayan problem - ARAŞDIRMA

Bir mənzilin bir neçə şəxsə satılması hallarına indi də rast gəlinir. Tikinti şirkətlərinə inamın azalmasına şərait yaradan bu mənfi tendensiyanın qurbanlarının sayı da təşviş yaradır. Ekspertlər sözügedən sahədə qanunvericiliyin təkmilləşdirilməsinə ehtiyac olduğunu deyirlər.

Azərbaycanda bir mənzilin bir neçə şəxsə satılması ilə bağlı problem hələ də qalmaqdadır. Bu problem Sosial Tədqiqatlar Mərkəzinin müvafiq hesabatında da əksini tapıb. Mərkəzin sədri, millət vəkili Zahid Orucun sözlərinə görə, qeyri-rəsmi məlumatlara əsasən, bir mənzilin bir neçə şəxsə satılması cinayətinin qurbanı olan şəxslərin sayı 5250 nəfərdir: “Nəzərə alsaq ki, hər vətəndaş minimum 4 nəfərlik ailə tərkibinə malikdir, onların məruz qaldığı stress və maliyyə itkiləri hökumətdən bu sahədə təsirli tədbirlər görməyi tələb edir. Azərbaycandan Avropa Məhkəməsinə müraciətlərin 90 faizə qədəri mülkiyyət hüquqları ilə bağlıdır”. Bəs bu problem niyə həllini tapmır?

Bir mənzil 37 adama satılıb

Hüquqşünas Ceyhun Cəfərli bildirdi ki, bu rəqəmin əksər hissəsi əvvəldən bu problemlə üzləşənlərə aiddir: “Bir mənzilin iki və daha artıq şəxsə satılması halları 2003-2013-cü illər ərzində daha çox baş verirdi. Mənim təcrübəmdə də belə bir hal yaşanmışdı. Bir mənzilin 37 adama satıldığı həmin hadisə Yeni Yasamal ərazisində baş vermişdi”.

Qeydiyyatı yalnız MTK özü aparır

C.Cəfərlinin fikrincə, bununla bağlı qanun var, lakin ona əməl edilmir: “Mülki Məcəllədə, eləcə də, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” qanunda layihələndirilən, tikilməkdə olan daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatından bəhs edilir. Bildirilir ki, tikililər qabaqcadan daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alına bilər. Bu zaman həmin tikililərə dair mülkiyyət sənədini əvəz edən arayış tərtib edilir. Həmin arayış tikinti sahibinə təqdim olunur. Bu sənəd bina istismara qəbul edilənə qədər mülkiyyət sənədini əvəz edir. O, çıxarış deyil və mənzildən istifadə üçün əsas vermir. İstifadə üçün mənzil istismara verilməlidir. Arayış alqı-satqı zamanı vətəndaşın adına keçir. Sonra MTK rəhbəri mənzili ikinci dəfə sata bilmir. Bir mənzilin bir neçə şəxsə satılması halı oradan qaynaqlanır ki, həmin mənzillərə dair dövlət tərəfindən verilən sənəd təqdim olunmur, mənzilin çıxarışı, qeydiyyatı yoxdur. Qeydiyyatı yalnız MTK özü aparır. O da rəsmi deyil. Vətəndaş pulu ödəyir, sənəd alır. Başqa bir vətəndaşa evi ikinci dəfə satmamağa dair heç bir hüquqi sənəd yoxdur. Mənzil həm təmirsiz, həm də sənədsiz olduğu üçün vətəndaş asanlıqla aldadılır. Binanın inşaatına başlanılanda, layihələndiriləndə reyestrdə qeydiyyata alınsa, bütün mənzillərə arayış verilsə, əhali məlumatlandırılsa, qanun tam işlək vəziyyətdə olsa, vətəndaş da biləcək ki, bina tikilirsə, deməli çıxarışı var. Vətəndaş yarımçıq tikilidən də mənzil almaq istəsə, MTK rəhbərliyindən arayış tələb edə biləcək”.

“10 manatla bina tikərlər?”

Hüquqşünas düşünür ki, insanları aldadan şəxslərə nə qədər ağır cəza verilsə də, azdır: “Onları Cinayət Məcəlləsinin “dələduzluq maddəsi” ilə cəza gözləyir. Cəza ələ keçirilən vəsaitin miqdarından və cinayətin xarakterindən asılı olaraq dəyişir. Ziyan ödənilib və ya ödənilməyib, dəstə tərəfindən törədilib, yoxsa MTK sədri özü edib, bunlar da şərtdir. Xeyli miqdarda ziyan vurmaqla törədildikdə 4 min manatdan 7 min manata qədər cərimə, yaxud 1 ildən 5 ilə qədər azadlıqdan məhrum etməklə cəzalandırılır. Külli miqdarda ziyan dəyirsə, 5 ildən 10 ilə qədər azadlıqdan məhrumetmə cəzası nəzərdə tutulur. 10 ildən 14 ilə qədər cəza verilməsi də mümkündür. Əksər hallarda vətəndaş pulunu ala bilmir, çünki həbsdə olan şəxs mülkünü başqalarının adına keçirir. Qanunda isə yazır ki, əgər bir müəssisə yaradılırsa, onun nizamnamə kapitalı elə olmalıdır ki, kreditorların tələbini ödəmək imkanı olsun. Amma bəzən nizamnamə kapitalında 10 manat yazılır. Binanın dəyəri isə 50 milyondur. Bu məbləğlə bina tikərlər?”

Bütün hüquqi bazalar şirkətdə olur

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev dedi ki, bu sahədə yeni qanun layihəsinə ehtiyac var: “MTK, yaxud MMC - tikinti şirkəti bina inşa edərkən, satışını həyata keçirərkən bütün hüquqi bazalar şirkətdə olur. Yəni, şirkət mənzili özünün hazırladığı müqavilə ilə satır. Möhür və imza da şirkətə məxsus olduğuna görə mənzili başqa şəxslərə də sata bilər. Bu proses daha çox tikilməkdə olan binalarda yaşanır. Çünki hazır binada mənzillərin sahibləri bəllidir. Bina tikilib başa çatana qədər hansısa formada pul qazanmaq və ya xərclərini qarşılamaq üçün bu cür addımlar atırlar. Çox vaxt tikinti prosesini yubadırlar. 3 ilə təhvil veriləcək binanı bəzən 5-6 ilə tikirlər ki, əməllərinin üstü açılmasın. Bu problemlərin aradan qaldırılması üçün tikintilərlə bağlı yeni qanun layihəsi hazırlanmalıdır”.

Vahid müqavilə forması

Ekspert qeyd etdi ki, bu məsələdə əsas müzakirə mövzusu həm də tikinti şirkətləri ilə vətəndaşlar arasında vahid müqavilə formasının tərtibilə bağlıdır: “Bütün şirkətlər eyni formalı müqavilədən istifadə etsələr daha yaxşı olar. Çünki tikinti şirkətlərinin satış şöbələrində müqavilələr müxtəlifdir. Vahid müqavilə forması olmadığına görə orada vətəndaşın hüquqları tam əksini tapmır. Vahid müqavilə forması yaradılsa, hər iki tərəfin hüquqları qorunar”.

Satışı şirkət yox, dövlət qurumu aparsın

E.Fərzəliyevin sözlərinə görə, satışı səlahiyyətli dövlət qurumu aparsa, insanlarda da inam formalaşar: “Bəzi fırıldaqçı tikinti şirkətlərinə görə digər şirkətlərin gördükləri işlərə də xələl gəlir və bu sahəyə inamsızlıq yaranır. Tikinti şirkətləri binanı tikməli, amma satış prosesini MTK deyil, hansısa dövlət qurumu aparmalı, baza olmalıdır. Bu zaman vətəndaşda da inam formalaşar ki, evi mənə satan tikinti rəhbəri deyil, səlahiyyətli dövlət qurumudur. Bu halda heç bir tikinti şirkəti vətəndaşı aldada bilməyəcək. Həmçinin, mənzillərin reyestri aparılarsa, təkrar satış zamanı mənzil sahibi dövlətə vergi ödəyəcək, insanlar öz evinə qeydiyyata düşə biləcək”.

Zərif Salmanlı