Bakı 24°C
Yeni binalardan mənzil alarkən nəyə diqqət etməliyik?
Vətəndaşları aldadan tikinti şirkətlərinin sayı durmadan artır. Demək olar ki, hər ay belə bir şikayət ortaya çıxır, cinayət işləri açılır, onlarla adam da qanunsuz mənzil satışına görə həbsdədir. Tikinti şirkətləri təməlini belə qoymadıqları binalarda mənzil satışları elan edirlər, vətəndaşlar isə məlumatsızlıqdan və digər səbəblərdən həmin şirkətlərə vəsait ödəyib evlərinin hazır olacağı günü gözləyirlər. Lakin o gün gəlmir ki, gəlmir. Əvəzində elə bir gün gəlir ki, vətəndaş aldandığını başa düşür. Bu zaman isə iş daha da uzanır. Hüquq-mühafizə orqanları işə qarışır, bəzən vətəndaşlar başqa mənzillə təmin olunur, bəzən onların pulu geri qaytarılır, bəzən isə qaytarılmır. Bu kimi halların baş verməməsi üçün nəyi bilmək lazımdır? Yeni tikilmiş və yaxud tikilməkdə olan evi alarkən nələrə diqqət edilməlidir?
Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin “Daşınmaz Əmlak” jurnalı mövzu ilə bağlı dərc etdiyi yazıda alıcıları belə hallarla rastlaşmamaq üçün alqı-satqı müqavilələri bağlayanda daha diqqətli və ən əsası, tələbkar olmağa çağırır: “Alıcılar müqaviləni imzalamazdan əvvəl burdakı bütün bəndləri, xüsusilə şirkətin götürdüyü öhdəlikləri öyrənməli, qarşı tərəfdən şərtləri dəqiqləşdirməyi tələb etməlidir. Bundan başqa, mənzil alıcıları tikinti şirkətinin bu öhdəlikləri (binanın təhvil verilməsi üçün müraciət edilməsi, kommunal xidmətlərlə təminat, mənzillərin sənədləşdirilməsinə başlanması və s.) hansı müddətlərdə icra edəcəyini (icra qrafikini) öyrənməli, ən əsası, bu qrafikin yazılı şəkildə müqaviləyə daxil edilməsinə çalışmalıdırlar. Bir sözlə, mənzil alıcıları müqavilədə nəzərdə tutulanlarla bağlı bütün suallarına cavab tapmalıdırlar. Əks halda, rahat mənzil arzusu, sonradan bitib-tükənməyən problemlərlə nəticələnə bilər”.
Əslində araşdırmalar göstərir ki, ölkə qanunvericiliyi mənzil sahiblərinin tərəfindədir və bununla bağlı məhkəmə mübahisəsinin də sakinlərin xeyrinə həll ediləcəyi şübhə doğurmur. Amma bir çox hallarda müqavilələrdəki boşluqlar bu işi sonadək başa çatdırmağa mane olur. Tikinti şirkətləri tərəfindən hazırlanan və mənzil alqı-satqısı zamanı bağlanan müqavilələrdə tərəflərin öhdəlikləri göstərilsə də, əksərən onların nə vaxt icra ediləcəyi qeyd edilmir. Nəticədə sonradan məhkəməyə müraciət edən sakinlər öhdəliyin pozulmasını sübut edə bilmirlər. Halbuki bu məsələnin qarşısını vaxtında müqaviləyə daha məsuliyyətli yanaşma ilə almaq olardı. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinə görə, müqavilədə onun predmeti, qiyməti, tərəflərin öhdəlikləri dəqiq göstərilməlidir.
Yeni tikilən binalarda mənzil müqavilələrinin istehlakçının hüququnu nə dərəcədə qoruduğu şübhə altındadır. Axı tikinti şirkəti ilə alıcı arasında bağlanan müqavilələr şirkət tərəfindən tərtib olunur. Təcrübə göstərir ki, müqaviləni hazırlayan tərəfin bu sənəddə üstünlüyü daha çox olur. Daha sadə desək, müqaviləni hazırlayan tərəf istəklərinin 90%-ni qarşı tərəfə qəbul etdirmiş olur. Tikinti şirkətləri də bu məsələdə istisna deyillər – hər bir şirkət bu müqaviləni özünə sərf edən şəkildə tərtib edir. Məsələn, sənəddə binanın tikilib təhvil veriləcəyi müddət, onun qaz, su, işıq və başqa kommunal xidmətlərlə nə vaxt təmin olunacağı göstərilmir. Nəticədə vaxtlı-vaxtında mənzil üçün ödəniş edən şəxs evini nəzərdə tutulan müddətdə ala bilmir, hətta evə köçsə də, qaz, lift problemləri yaranır. Bundan başqa, binalar təhvil verilmədiyinə görə buradakı mənzillərə ünvan almaq, onlar üzərində mülkiyyət hüququnu rəsmiləşdirmək mümkün olmur. Bir çox hallarda problemi məhkəmə ilə də həll etmək mümkün olmur – araşdırma zamanı məlum olur ki, bəzi müqavilələrin heç hüququ gücü də yoxdur. Yəni müqavilələr notarial qaydada təsdiqlənməyib.
“Əmlak Bazarı İştirakçıları” İctimai Birliyinin hesablamalarına görə, şəhərdə belə problemi olan binaların sayı 300-dən çoxdur. Birliyin eksperti Ramil Osmanlının sözlərinə görə, bunlar əsasən şəhərin kənarında yerləşənlərdir: “Çünki şəhərin mərkəzində işləyən tikinti şirkətləri əksər hallarda maliyyə dayanıqlığı olan şirkətlərdir. Mülki Məcəllədə bu məsələlər bir neçə formada əksini tapıb. Məsələn, Məcəllənin 427-ci maddəsində (öhdəliyin icrası müddəti) bildirilir ki, əgər öhdəliyin icrası müddəti təyin edilməyibsə və ya şəraitə görə onu təyin etmək mümkün deyildirsə, kreditor öhdəliyin dərhal icrasını tələb edə bilər, borclu isə onu ağlabatan müddətdə icra etməyə borcludur. Burda öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. Başqa sözlə, bu maddə həm də görülən işlər və göstərilən xidmətlərə, o cümlədən yaşayış binalarının tikilib təhvil verilməsi məsələlərinə də aiddir”.
Mütəxəssislər təklif edirlər ki, belə halların yaranmaması üçün yeni binalardakı mənzillərin satışı üzrə vahid müqavilə forması tətbiq olunsun. Belə müqavilənin tətbiqinin mənzillərin alqı-satqısı zamanı yaranan bu cür problemləri həll edəcəyi bildirilir. Qeyd edək ki, hazırda belə formalar avtomobillərin və fərdi mənzillərin satışı üzrə, eləcə də sığorta müqavilələrində tətbiq olunur.
Vəziyyətdən çıxış yolu kimi digər bir təklif – yeni binalardakı mənzillərin satışı üzrə bütün müqavilələrin notariusda qeydə alınmasıdır. Qeyd edək ki, bu yanaşma Mülki Məcəllədə də əksini tapıb. Mülki Məcəllənin daşınmaz əşyanın özgəninkiləşdirilməsi barədə müqavilənin bağlanması qaydasını nəzərdə tutan 394-cü maddəsində göstərilir ki, bir tərəfin daşınmaz əşyaya mülkiyyəti digər tərəfə vermək və ya əldə etmək barədə öhdəlik götürdüyü müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Rəylərə görə, bu, həm müqavilələrin düzgün, qanunvericiliyə uyğun tərtib edilməsinə imkan verər, həm onun hüquqi qüvvəsinin daha da ciddi olmasına kömək edər.
Hüquqşünas Müzəffər Baxşıyev məsələni “Daşınmaz Əmlak” jurnalına şərh edərkən bildirib ki, bu məsələyə dövlət müdaxilə etməlidir: “Məsələn, tikintiyə icazələr yalnız kifayət qədər maliyyə imkanı olan şirkətlərə verilməli, onların qarşısına isə tikintinin başa çatdırılması, istismara verilməsi və s. məsələlərlə bağlı ciddi qrafik və tələblər qoyulmalıdır”.
Bəzi mütəxəssislər yeni tikintilərdəki mənzillərin yalnız bina tikilib qurtarandan və bu mənzillər Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestr Xidmətində ilkin qeydiyyata alındıqdan sonra satışa çıxarılmasını təklif edirlər. Belə halda alqı-satqı müqaviləsi sənədləri qaydasında olan və bütün tələblərə cavab verən mənzil üzrə bağlanır və notarius tərəfindən təsdiqlənir. Bir sıra ölkələrdə isə bu problem qiymətli kağızlar - mənzil sertifikatları vasitəsilə həll edilir. Belə halda şirkət tikiləcək binanın layihəsini hazırlayır və burada nəzərdə tutulan mənzillər üzrə mənzil sertifikatları buraxır. Sertifikatların qiyməti hansı mənzil üzrə buraxılmasından asılı olur. Binanın tikintisi isə sertifikatların satışından əldə edilən pul hesabına həyata keçirilir. Mənzil sertifikatında hansı işlərin görüləcəyi, mənzilin təmir edilib-edilməyəcəyi, binanın təhvil verilmə müddəti dəqiq göstərilir. Sertifikatı buraxan şirkət bu şərtlərə dəqiq əməl etməsə, məsuliyyətə cəlb oluna bilər.
Hüquqşünas Fərzəli Əliyev deyir ki, Azərbaycan qanunvericiliyi belə sertifikatların əmlak bazarında buraxılmasına indi də imkan verir, amma bu, könüllü xarakter daşıyır: “Düşünürəm ki, sertifikat buraxılmasının icbari tətbiqi daha yaxşı olar”.
Həbibə ABDULLA
Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin “Daşınmaz Əmlak” jurnalı mövzu ilə bağlı dərc etdiyi yazıda alıcıları belə hallarla rastlaşmamaq üçün alqı-satqı müqavilələri bağlayanda daha diqqətli və ən əsası, tələbkar olmağa çağırır: “Alıcılar müqaviləni imzalamazdan əvvəl burdakı bütün bəndləri, xüsusilə şirkətin götürdüyü öhdəlikləri öyrənməli, qarşı tərəfdən şərtləri dəqiqləşdirməyi tələb etməlidir. Bundan başqa, mənzil alıcıları tikinti şirkətinin bu öhdəlikləri (binanın təhvil verilməsi üçün müraciət edilməsi, kommunal xidmətlərlə təminat, mənzillərin sənədləşdirilməsinə başlanması və s.) hansı müddətlərdə icra edəcəyini (icra qrafikini) öyrənməli, ən əsası, bu qrafikin yazılı şəkildə müqaviləyə daxil edilməsinə çalışmalıdırlar. Bir sözlə, mənzil alıcıları müqavilədə nəzərdə tutulanlarla bağlı bütün suallarına cavab tapmalıdırlar. Əks halda, rahat mənzil arzusu, sonradan bitib-tükənməyən problemlərlə nəticələnə bilər”.
Əslində araşdırmalar göstərir ki, ölkə qanunvericiliyi mənzil sahiblərinin tərəfindədir və bununla bağlı məhkəmə mübahisəsinin də sakinlərin xeyrinə həll ediləcəyi şübhə doğurmur. Amma bir çox hallarda müqavilələrdəki boşluqlar bu işi sonadək başa çatdırmağa mane olur. Tikinti şirkətləri tərəfindən hazırlanan və mənzil alqı-satqısı zamanı bağlanan müqavilələrdə tərəflərin öhdəlikləri göstərilsə də, əksərən onların nə vaxt icra ediləcəyi qeyd edilmir. Nəticədə sonradan məhkəməyə müraciət edən sakinlər öhdəliyin pozulmasını sübut edə bilmirlər. Halbuki bu məsələnin qarşısını vaxtında müqaviləyə daha məsuliyyətli yanaşma ilə almaq olardı. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinə görə, müqavilədə onun predmeti, qiyməti, tərəflərin öhdəlikləri dəqiq göstərilməlidir.
Yeni tikilən binalarda mənzil müqavilələrinin istehlakçının hüququnu nə dərəcədə qoruduğu şübhə altındadır. Axı tikinti şirkəti ilə alıcı arasında bağlanan müqavilələr şirkət tərəfindən tərtib olunur. Təcrübə göstərir ki, müqaviləni hazırlayan tərəfin bu sənəddə üstünlüyü daha çox olur. Daha sadə desək, müqaviləni hazırlayan tərəf istəklərinin 90%-ni qarşı tərəfə qəbul etdirmiş olur. Tikinti şirkətləri də bu məsələdə istisna deyillər – hər bir şirkət bu müqaviləni özünə sərf edən şəkildə tərtib edir. Məsələn, sənəddə binanın tikilib təhvil veriləcəyi müddət, onun qaz, su, işıq və başqa kommunal xidmətlərlə nə vaxt təmin olunacağı göstərilmir. Nəticədə vaxtlı-vaxtında mənzil üçün ödəniş edən şəxs evini nəzərdə tutulan müddətdə ala bilmir, hətta evə köçsə də, qaz, lift problemləri yaranır. Bundan başqa, binalar təhvil verilmədiyinə görə buradakı mənzillərə ünvan almaq, onlar üzərində mülkiyyət hüququnu rəsmiləşdirmək mümkün olmur. Bir çox hallarda problemi məhkəmə ilə də həll etmək mümkün olmur – araşdırma zamanı məlum olur ki, bəzi müqavilələrin heç hüququ gücü də yoxdur. Yəni müqavilələr notarial qaydada təsdiqlənməyib.
“Əmlak Bazarı İştirakçıları” İctimai Birliyinin hesablamalarına görə, şəhərdə belə problemi olan binaların sayı 300-dən çoxdur. Birliyin eksperti Ramil Osmanlının sözlərinə görə, bunlar əsasən şəhərin kənarında yerləşənlərdir: “Çünki şəhərin mərkəzində işləyən tikinti şirkətləri əksər hallarda maliyyə dayanıqlığı olan şirkətlərdir. Mülki Məcəllədə bu məsələlər bir neçə formada əksini tapıb. Məsələn, Məcəllənin 427-ci maddəsində (öhdəliyin icrası müddəti) bildirilir ki, əgər öhdəliyin icrası müddəti təyin edilməyibsə və ya şəraitə görə onu təyin etmək mümkün deyildirsə, kreditor öhdəliyin dərhal icrasını tələb edə bilər, borclu isə onu ağlabatan müddətdə icra etməyə borcludur. Burda öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. Başqa sözlə, bu maddə həm də görülən işlər və göstərilən xidmətlərə, o cümlədən yaşayış binalarının tikilib təhvil verilməsi məsələlərinə də aiddir”.
Mütəxəssislər təklif edirlər ki, belə halların yaranmaması üçün yeni binalardakı mənzillərin satışı üzrə vahid müqavilə forması tətbiq olunsun. Belə müqavilənin tətbiqinin mənzillərin alqı-satqısı zamanı yaranan bu cür problemləri həll edəcəyi bildirilir. Qeyd edək ki, hazırda belə formalar avtomobillərin və fərdi mənzillərin satışı üzrə, eləcə də sığorta müqavilələrində tətbiq olunur.
Vəziyyətdən çıxış yolu kimi digər bir təklif – yeni binalardakı mənzillərin satışı üzrə bütün müqavilələrin notariusda qeydə alınmasıdır. Qeyd edək ki, bu yanaşma Mülki Məcəllədə də əksini tapıb. Mülki Məcəllənin daşınmaz əşyanın özgəninkiləşdirilməsi barədə müqavilənin bağlanması qaydasını nəzərdə tutan 394-cü maddəsində göstərilir ki, bir tərəfin daşınmaz əşyaya mülkiyyəti digər tərəfə vermək və ya əldə etmək barədə öhdəlik götürdüyü müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Rəylərə görə, bu, həm müqavilələrin düzgün, qanunvericiliyə uyğun tərtib edilməsinə imkan verər, həm onun hüquqi qüvvəsinin daha da ciddi olmasına kömək edər.
Hüquqşünas Müzəffər Baxşıyev məsələni “Daşınmaz Əmlak” jurnalına şərh edərkən bildirib ki, bu məsələyə dövlət müdaxilə etməlidir: “Məsələn, tikintiyə icazələr yalnız kifayət qədər maliyyə imkanı olan şirkətlərə verilməli, onların qarşısına isə tikintinin başa çatdırılması, istismara verilməsi və s. məsələlərlə bağlı ciddi qrafik və tələblər qoyulmalıdır”.
Bəzi mütəxəssislər yeni tikintilərdəki mənzillərin yalnız bina tikilib qurtarandan və bu mənzillər Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestr Xidmətində ilkin qeydiyyata alındıqdan sonra satışa çıxarılmasını təklif edirlər. Belə halda alqı-satqı müqaviləsi sənədləri qaydasında olan və bütün tələblərə cavab verən mənzil üzrə bağlanır və notarius tərəfindən təsdiqlənir. Bir sıra ölkələrdə isə bu problem qiymətli kağızlar - mənzil sertifikatları vasitəsilə həll edilir. Belə halda şirkət tikiləcək binanın layihəsini hazırlayır və burada nəzərdə tutulan mənzillər üzrə mənzil sertifikatları buraxır. Sertifikatların qiyməti hansı mənzil üzrə buraxılmasından asılı olur. Binanın tikintisi isə sertifikatların satışından əldə edilən pul hesabına həyata keçirilir. Mənzil sertifikatında hansı işlərin görüləcəyi, mənzilin təmir edilib-edilməyəcəyi, binanın təhvil verilmə müddəti dəqiq göstərilir. Sertifikatı buraxan şirkət bu şərtlərə dəqiq əməl etməsə, məsuliyyətə cəlb oluna bilər.
Hüquqşünas Fərzəli Əliyev deyir ki, Azərbaycan qanunvericiliyi belə sertifikatların əmlak bazarında buraxılmasına indi də imkan verir, amma bu, könüllü xarakter daşıyır: “Düşünürəm ki, sertifikat buraxılmasının icbari tətbiqi daha yaxşı olar”.
Həbibə ABDULLA
