Mənzil bazarında domino effekti

Bakıda mənzil əlçatmaz olduqca, tələb tədricən regionlara və alternativ şəhərlərə yönəlib. Sumqayıt bu dəyişikliyin ən aydın nümunəsidir. Bakıdakı bahalaşma paytaxtda alıcılığı azaltsa da, Sumqayıt kimi şəhərlərdə tələbi kəskin şəkildə artırır.

Son illərdə ölkənin daşınmaz əmlak bazarında baş verən kəskin qiymət artımı artıq tək paytaxt Bakı ilə məhdudlaşmır. Bir vaxtlar Bakı ilə müqayisədə “əlçatan alternativ” sayılan Sumqayıtın mənzil bazarı da son aylarda, xüsusilə köhnə tikililərdə müşahidə olunan qiymət artımı ilə gündəmə gəlib. İki ay əvvəl 55-58 min manat civarında təklif edilən köhnə mənzillərin qiyməti qısa müddətdə 60-65 min manatadək yüksəlib. Bu isə mənzil almaq istəyənlər arasında narahatlıq yaradıb.

“Region sakinləri Sumqayıta yönəlir”

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Oruc “Kaspi” qəzetinə açıqlamasında bildirdi ki, müşahidə edilən dinamika bazar prinsipləri üzrə formalaşır. Onun sözlərinə görə, Bakıdakı yüksək mənzil qiymətləri region sakinlərinin Sumqayıta marağını artırır: “Sumqayıt böyük inkişaf ərəfəsindədir. Şəhərin 5-ci, 17-ci, 21-ci və 29-cu məhəllələrində, 2-ci mikrorayonda və Kimyaçılar yaşayış massivində qəzalı binaların söküntüsü başlayıb. Bu da Sumqayıtın simasını dəyişəcək və infrastrukturun inkişafını təmin edəcək. Hazırda Bakıda mənzil qiymətlərinin yüksək olması region sakinlərini Sumqayıta yönəldir. Bu da bahalaşmanın əsas səbəblərindən biridir”.

V.Oruc qiymət artımının əsas səbəbləri sırasında tikintinin maya dəyərinin yüksəlməsini və investisiya məqsədli müraciətlərin artmasını da qeyd edir: “Bu, tələbə əsaslanan obyektiv bazar prosesidir. İpoteka ilə alınan mənzillərin çoxluq təşkil etdiyi dövrlərdə belə artımların baş verməsi təbiidir. Bundan əlavə, sentyabr, oktyabr və noyabr aylarında yeni ailələrin qurulması ilə əlaqədar mənzil bazarına müraciətlərin sayı kəskin artır”.

“Bakıya köçmək üçün “tramplin” kimi baxırlar”

Sumqayıtda 40-50 illik köhnə “Xruşşovka” və “Leninqrad” layihəli mənzillərdə fiziki aşınma nəzərə alındıqda, qiymət artımının səbəbləri maraq doğurur. Mütəxəssis bildirir ki, məsələyə ilk növbədə şəhərin mənzil fondu baxımından yanaşmaq lazımdır. Onun sözlərinə görə, mərkəzə yaxın və əlverişli infrastruktura malik ərazilərdə yerləşən köhnə binalar tələbat görür: “Binanın köhnə və ya istismar müddətinin başa çatmaq üzrə olması həmin mənzillərə tələbin sıfırlanması demək deyil. Yalnız qəzalı və gələcəkdə sökülmə ehtimalı yüksək olan binalara tələb azala bilər. Hazırda Sumqayıtda müəyyən ərazilər istisna olmaqla, köhnə binaların yaxın illərdə sökülməsi planlaşdırılmır. Hətta bir çoxları Sumqayıtdakı mənzillərə Bakıya köçmək üçün bir növ “tramplin” kimi baxırlar”.

Sumqayıt, Gəncə kimi şəhərlərə qiymət təzyiqi müşahidə olunur

Əmlak eksperti Firdovsi Xəlilov deyir ki, Bakıdan başlayaraq Sumqayıt, Gəncə və digər şəhərlərə qədər daşınmaz əmlak bazarında eyni istiqamətli qiymət təzyiqi müşahidə olunur: “Bunu daha çox domino effekti adlandırardım. Sumqayıtda bu proses bir neçə ildir davam edir. 2018-2020-ci illərdən etibarən şəhərsalma və tikinti qaydalarına nəzarət ciddi şəkildə gücləndirildi. Praktikada əvvəllər bir hektar ərazidə 70–80 min kvadratmetrədək tikinti sahəsi çıxarılan, binaların bir-birinə çox yaxın yerləşdirildiyi layihələrə rast gəlirdik. İndi isə bu cür sıxlığa imkan verilməsi faktiki olaraq çox çətindir və bir hektardan 20–22 min kvadratmetr civarında tikinti əldə edilən layihələr görürük. Şəhərsalma baxımından bu, əlbəttə, müsbət prosesdir. Binalar arasında məsafə, həyət, parklanma, yaşıllıq, işıqlanma və digər standartlar qorunmalıdır. Ancaq bunun iqtisadi tərəfi də var. Eyni torpaq sahəsindən daha az satıla bilən mənzil çıxır və nəticədə hər kvadratmetrin üzərinə düşən torpaq və infrastruktur xərci artır. İkinci mühüm dəyişiklik vergitutma ilə bağlı oldu. 2020-ci ilədək bina tikintisində sahə və zona əmsallarına əsaslanan sadələşdirilmiş vergi mexanizmi mövcud idi. 1 yanvar 2020-ci ildən yeni başlayan layihələr üçün bu sistem ləğv edildi və tikinti şirkətləri ƏDV və mənfəət vergisi rejiminə keçirildi. Hazırda ƏDV 18 faiz, mənfəət vergisi isə mənfəətin 20 faizidir. Təbii ki, bütün bunlar yeni tikilinin maya və satış qiymətinə təsir edən amillərdir. Yeni tikilidə qiymət qalxdıqda proses avtomatik olaraq köhnə mənzil bazarına keçir. Tutaq ki, köhnə mənzil sahibi evini 70 min manata sata və üzərinə müəyyən vəsait qoyaraq yeni tikilidən mənzil ala bilirdi. Yeni tikilinin qiyməti ciddi bahalaşdıqda artıq həmin adam öz evini əvvəlki qiymətə satmaq istəmir, çünki satdıqdan sonra özünə alternativ mənzil ala bilməyəcək. Yeni tikilidən mənzil almağa büdcəsi çatmayan alıcı da köhnə tikiliyə keçir. Beləliklə, yeni tikilidə yaranan bahalaşma həm satıcı, həm də alıcı tərəfdən təkrar bazara ötürülür”.

Bakıdakı mənzillər əlçatmaz olduqda...

Bakıdakı bahalaşmanın birbaşa Sumqayıta və digər regionlara təsir etdiyini vurğulayan ekspert son 7-8 ildə baş verən struktur dəyişikliyinə diqqət çəkib: “2018-ci ildə Bakıda yeni tikililərdə mənzillərin kvadratmetri 800-2000 manat civarında dəyişirdi. Ənənəvi yaşayış massivlərində 1200-1300 manata ev almaq mümkün idi. O zaman regionlarda gəliri artan gənc ailələr investisiyanı Bakıya yönəldirdilər. Son illərdə isə Bakıda qiymətlərin ciddi yüksəlməsi bu modeli dəyişdi. Bakı mənzili əlçatmaz olduqca, tələb tədricən regionlara və alternativ şəhərlərə qayıtmağa başladı. Sumqayıt bu dəyişikliyin ən aydın nümunəsidir. Bakıdakı bahalaşma paytaxtda alıcılığı azaltsa da, Sumqayıt kimi alternativ bazarlarda tələbi kəskin şəkildə artırır”.

Alıcılar niyə köhnə binalara üz tutur?

Alıcıların köhnə binalara üz tutmasının səbəblərinə toxunan mütəxəssis bildirib ki, bu, binaların keyfiyyəti ilə bağlı deyil: "İnsanlar köhnə binanı yenidən yaxşı hesab etdikləri üçün almırlar. Əsas məsələ mənzilin yekun qiymətidir. Məsələn, 32 kvadratmetrlik köhnə mənzilin kvadratı 2000 manat olsa da, ümumi qiyməti 64 min manat edir. Büdcəsi 60–70 min manat olan alıcı üçün yeni tikilidə mənzil tapmaq çətindir”.

Aygün Əziz