Sərmayəçılərin əlində qalan əmlak bazarı

Bakıda mənzil almaq üçün 18, Gürcüstanda 13, Ermənistanda 10 il işləməlisən. Ekspertlər bunu əmlak bazarına edilən investisiyalar ilə əlaqələndirirlər. Onların fikrincə, bu investisiyalar qiymətləri süni şəkildə artırır.

Mərkəzi Bankın yeni hesablamasına görə, Bakıda maaşla mənzil almaq üçün 18 ildən çox işləmək lazımdır. Xatırladaq ki, Gürcüstanda bu göstərici orta hesabla 13 il, Ermənistanda isə 10 ildir. Bəs niyə qonşu ölkələrdə bu göstərici bizdəkindən daha azdır?

“Hər il əmlaka edilən yatırımlar daha da artır”

Əmlak eksperti Anar Nəsirovun sözlərinə görə, Azərbaycanda əmlaka tələbat daha çoxdur: “Nə Ermənistana, nə Gürcüstana Azərbaycana olan qədər maraq mövcud deyil. Azərbaycanda yaşamaq istəyən əcnəbilərin də sayı daha çoxdur. Rusiyadan gələn vətəndaşlarımız əvvəlki dövrlərdə Bakıdan ev almağa maraqlı olmasalar da, son illərdə baş verən proseslərə görə, vəziyyət dəyişib. Nəinki MDB ölkələrində, hətta ən inkişaf etmiş ölkələrdə belə Azərbaycan əmlak bazarı kimi etibarlı əmlak bazarı tapmaq çox çətindir. Çünki evə qoyulan pullar qatlanaraq geri qayıdır. O səbəbdən Azərbaycanın əmlak bazarına daha çox investisiya yatırmağa maraq göstərirlər. Ya mənzilə investisiya qoyurlar, kirayə verirlər, ya aldıqları evə köçüb yaşayırlar. Əvvəllər investorlar, iş adamları əmlaka bu qədər pul yatırmırdılar. İndi isə illər keçdikcə əmlaka edilən yatırımlar artır. İstər yerli, istər xarici investorlar Bakıda mənzil almağa, təmir edib satmağa, yaxud kirayə verməyə daha çox maraq göstərirlər. Bu da kirayə qiymətlərinin yüksək olması ilə əlaqədardır. Əgər qiymətlər bir il ensə, ondan sonra hər il aşağı düşəcək. Çünki bu zaman insanlar əmlaka pul qoymağa ehtiyat edəcəklər. Lakin hazırda bunun baş verməsi gözlənilmir”. 

“Əsas səbəb tələbin çox olmasıdır”

Ekspertin fikrincə, satışda olan mənzillər azaldıqca, qiymətlər yüksəlir: “Gürcüstanda bizim qədər yeni tikilən binalar yoxdur. Keçmiş sovet respublikalarından əmlak sahəsi üzrə xeyli qabaqdayıq. Qonşu ölkələrdən heç birində hər il qiymətlər bu qədər yüksəlmir. Bunun da əsas səbəbi tələbin çox olmasıdır. Əmlakın qiymətini də tənzimləyən bazardır. Əmlak bazarını tənzimləyən alıcı və satıcı arasında olan fərqdir. Satan çox, alan az olarsa, o zaman qiymət enməsi müşahidə olunar. Amma hazırda bizdə tərsinədir, tələb təklifi üstələyir. Bakı Moskva, Nyu-York, İstanbul kimi böyük şəhər deyil ki, gündə minlərlə ev satılsın. Satışa çıxan evlərin sayı azaldıqca qiymət də yüksəlir”.  

Şirkətlərin üzərindəki öhdəliklər

A.Nəsirov bildirdi ki, Bakıda mənzillərin baha olmasının bir səbəbi də tikinti normativlərinin tez-tez dəyişməsidir: “Əvvəl torpağın yüzdə 40, yüzdə 50 hissəsində ev tikməyə icazə verilirdisə, indi bu, yüzdə 30 faizə qədər endirilib. Məsələn, 100 sot torpağın maksimum 30 sotunda yeni bina tikə bilərsiniz. Qalan 70 faizi həyət və digər qeyri-yaşayış sahələri üçün ayrılmalıdır. Həmçinin əvvəl 18-20 mərtəbəli bina tikmək olurdusa, hazırda mərtəbələrin sayını azaldıblar. Bu da tikən şirkətin xərclərini daha da artırır. Çünki şirkət bina tikərkən əsasən köhnə tikililəri söküb yerində tikir. Sökdüyü evlərdən çıxarılan insanlara da ya mənzil, ya da kompensasiya verməlidir. Mənzil verəcəyi şəxsləri də kirayə pulu ilə təmin etməlidir. Mənzil verdiyi vətəndaşa əlavə kvadrat da verməlidir. Yəni tikinti şirkəti sadəcə binanı tikmir. Həyət yaradır, qaraj tikir, bütün infrastrukturu təmin edir. Bunların da hər biri mənzilin qiymətinə təsir edir. Həmçinin əvvəlki illərdə daha çox söküntülər olurdu və pilot layihələr həyata keçirilirdi. Amma son dövrlərdə pilot layihələrin sayı azalıb. Yeni qaydalara əsasən, yeni tikilən binalarda istismar müddəti minimum 100 il olmalıdır. Bunun üçün də xüsusi standartlar olmalıdır. Yəni artıq tikinti ləvazimatları daha keyfiyyətli olacaq. Bu da istər-istəməz əmlak qiymətlərinə təsir göstərəcək”. 

Bahalaşmanın qarşısını necə almaq olar?

Ekspert həmçinin bahalaşmanın qarşısının alınması üçün atılmalı olan addımlardan da bəhs etdi: “Şirkətlərə tikintiyə uyğun torpaqlar ayrılmalıdır. Onlara torpaq güzəştli şəkildə təklif olunmalıdır ki, daha ucuz başa gələn evlər tiksinlər. Bu, həm bazarı tənzimləyəcək, həm də vətəndaşlara kömək olacaq”. 

“Onlarda qiymət artımı bizdəki qədər kəskin deyil”

İqtisadçı Eyyub Kərimli isə düşünür ki, qonşu ölkələrdə əmlakın qiymət artımı bizdəki qədər kəskin deyil: “Bu da həmin ölkələrdə mənzillərin investisiya aləti kimi istifadə olunmamasından irəli gəlir. Azərbaycanda mənzil qiymətlərinin artımı süni xarakter daşıyır. Bunu tələb və təkliflə əsaslandırmaq düzgün deyil. Çünki bəzi insanlar mənzili yaşamaq üçün yox, investisiya aləti olaraq dəyərləndirirlər. Digər investisiya alətlərindənsə, mənzilə güvənirlər. Bu da tələbi süni olaraq şişirdir. Digər faktor orta aylıq əməkhaqqıdır. Hansı ki, digər iki ölkədə də orta aylıq əməkhaqqı bizim ölkəmizdəkindən yüksəkdir. İnsanların da düşüncəsində “hər kəsin evi olmalıdır” prinsipi hökm sürür. Xaricdə olduğu kimi kirayə qalmaq istəmirlər”. 

İqtisadçının fikrincə, ölkəmizdə mənzil qiymətlərinin aşağı enməsi gözlənilmir: “Azərbaycanda ev almaq üçün 18 il işləmək lazım olduğu fikri ilə razılaşmıram. Çünki əməkhaqları fərqlidir. Orta əməkhaqqı alan bir şəxsin 18 ilə toplayacağı məbləğ xeyli böyük puldur. Mənzil bazarında daha ucuz mənzillər də əldə etmək olur. Bütün dünyada mənzil qiymətləri yüksəlir. Bu da əhali artımı ilə əlaqədardır. Düşünürəm ki, ölkəmizdə mənzil qiymətləri artmaqda davam edəcək”. 

Zərif Salmanlı