Bakı 12°C
Mənzilin təzəsi, yoxsa köhnəsi?..
Paytaxt Bakıda xeyli yeni tikilmiş bina var ki, neçə illərdir hazır olmasına baxmayaraq, ümumiyyətlə məskunlaşma olmayıb. Xeyli sayda yeni binada isə məskunlaşma heç 50 faiz təşkil etmir. Məskunlaşma olan binalarda da boş mənzillər az deyil. Bütün bunların qarşılığında isə yeni binalarda mənzillərin qiymətində ucuzlaşma müşahidə edilmir. Hazırkı məqamda ümumi mənzil bazarında ucuzlaşma olmasa da, təcrübə göstərir ki, müxtəlif vaxtlarda bu baş versə belə, yeni mənzil bazarına təsiri olmur.
Mənzil bazarı üzrə ekspert Ramil Osmanlı deyir ki, yeni tikililərdəki mənzillərin boş qalmasının iki səbəbi var. Daha doğrusu, bu mənzilləri iki qrupa bölmək olar: “Birincilərin kifayət qədər kənar maliyyə resursları mövcuddur, onlar üçün mənzilin satılıb-satılmaması əhəmiyyətli deyil. 2-ci qrupun əlində olan mənzillərin isə sənədləşmə, kommunal təchizat, daxili tamamlama, istismara vermə ilə bağlı problemləri mövcuddur ki, bu mənzilləri satmaqda çətinlik çəkirlər. Qiymətləri azaltmaq isə yarımçıq qalmış işlərin tamamlanmamasına gətirib çıxara bilər”.
R.Osmanlı ilə söhbətimizdə digər suallar yaradan məqamlara da aydınlıq gətirdik. Ekspert bildirir ki, bir müddətdir daşınmaz əmlak bazarında passivlik müşahidə olunsa da, müraciətlərin və buna müvafiq olaraq alqı-satqı əməliyyatlarının sayı xeyli aşağı düşsə də, qiymətlərdə ciddi azalmalar müşahidə olunmur: “Bəzi ərazilər üzrə nisbi qiymət azalmaları var (1-2%). Bu da bazara daxil olan pul axınlarının kəskin azalması ilə bağlıdır. Belə ki, ilin sonu olduğundan istər ipoteka kreditlərinin verilməsində, istərsə də söküntü üçün ayrılan büdcə vəsaitlərinin həcmində azalmalar var, bu da təbii olaraq dinamikanın aşağı düşməsinə səbəb olur”.
R.Osmanlı deyir ki, bu gün daşınmaz əmlak bazarındakı vəziyyəti qarşıdakı dövr üçün proqnozlaşdırmaq çox çətindir: “Müəyyən spekulyativ cəhdlər, çıxışlar var ki, bazarda ümumiyyətlə mövcud vəziyyətin bir qədər də dərinləşməsinə səbəb olur, ekspozisiya müddətinin artımına şərait yaradır. Bəzi ekspertlərin kəskin qiymət azalması ilə bağlı proqnozları mənzil almaq istəyən istehlakçı qrupların gözləmə mövqeyi tutmasına şərait yaradır. Hesab edirəm ki, bu cür təhlil olunmamış, konkret informasiyalara söykənməyən məlumatların bazara ötürülməsinin fəsadları ola bilər. Təsəvvür edin ki, şəhərin müəyyən ərazisində 40-50 kv metrlik mənzili sökülmüş istehlakçı əlində olan vəsaiti zamanında bazara yönəltmir, gözləmə mövqeyi tutur və qiymət azalmasını gözləyir. 3-4 aydan sona qiymət azalmır, əksinə artım baş verir. O, həm alqı-satqıda itirir, həm də əlində olan vəsaitin bir hissəsini şəxsi istehlak məqsədlərinə sərf edir, kirayəyə xərcləyir, hətta ola bilsin ki, azalma üçün proqnozlaşdırılan məbləğə dəyərini daha tez itirən əmlak alır. Bunun nəticəsini təhlil etmək məncə, çətin deyil. Bu baxımdan indiki situasiyada proqnoz verməyin tərəfdarı deyiləm, həmkarlarımı da bundan çəkinməyə çağırıram”.
Həmsöhbətimiz təəssüflə qeyd edir ki, Azərbaycandakı fond bazarı hələ ki dünya iqtisadiyyatının bir hissəsinə çevrilə bilməyib: “Müqayisə üçün deyim ki, fond bazarının əsas atributlarından sayılan mənzil bazarında indikatorlar mövcud deyil. Hələ ki hökumət də bu məsələdə maraqlı görünmür. Tələb və təklif daha çox hökumətin qəbul etdiyi qərarlardan asılıdır, nəinki bazar prinsiplərindən”.
Bakıda kifayət qədər çox sayda sənədsiz evlər var. Müxtəlif səbəblərdən aparılan söküntü işləri zamanı bəzən həmin evlərin sahiblərinin aldadılmasına cəhdlər edildiyi bildirilir. Guya sənədsiz evlərə pul verilmir və s. kimi. Həmsöhbətimiz bu kimi halların baş verməsi faktını təəssüflə təsdiqlədi: “Amma mühüm layihələr zamanı bu cür problemlər yaşanmır. Məsələn Sulutəpədə, Xırdalanda və s. yerlərdə məcburi qaydada sökülmə halları zamanı sakinlərə kompensasya verilməsə də, “Avroviziya” yarışması üçün aparılan tikinti zamanı Bayılda, Avropa oyunları üçün tikilən Olimpiya stadionu ərazisində, Böyük Şorda sənədsiz evlərə kifayət qədər normal məbləğdə kompensasiyalar ödənilib”.
Yeri gəlmişkən, sənədsiz evlərin qeydiyyatının gecikməsi də əhalini narahat edən məqamlardandır. R.Osmanlı ictimaiyyətə bu barədə heç bir məlumatın ötürülməməsini qeyd edərək bildirdi ki, bu məsələnin öz həllini tezliklə tapacağına inanır: “Fikrimcə, bu problemin həll olunmamasında maraqlı olan qruplar mövcuddur”. Bakının kifayət qədər ərazilərində sökülmə aparılıb. Bəs insanlar haradan mənzil alsınlar ki, bir müddətdən sonra sökülməsin? R.Osmanlının sözlərinə görə, indiki mərhələdə hansı ərazilərin sökülüb-sökülməyəcəyi ilə bağlı konkret söz söyləmək çətindir: “Son 3 il ərzində Regional İnkişaf Planı ilə bağlı sənədə 3 dəfə dəyişiklik olunsa da, hələ ki yekun variantın təsdiqi ləngiyir. Düşünürəm ki, istənilən halda alqı-satqı zamanı istehlakçı mülkiyyət hüquqları ilə bağlı sənədə fikir verməlidir. Söküntü baş verəcəyi təqdirdə, heç olmasa dəymiş maddi ziyanın ödənilməsini məhkəmə qaydasında mübahisələndirib haqqını tələb etmək üçün”.
Diqqətçəkən bir müşahidə isə ondan ibarətdir ki, bir neçə il əvvəl torpağın sotu 1000 manat olan ərazilərdə indi qiymət 2-3, hətta 4-5 mindir. Maraqlıdır, bir neçə ildən sonra Bakının hansı ərazilərində torpaqların bahalaşacağı gözlənilir? Həmsöhbətimizin sözlərinə görə, torpaq yeganə əmlak seqmentidir ki, məhdudlaşır, onu artırmaq mümkün deyil: “Mən xeyli sayda ərazi tanıyıram ki, qurunt sularının, kanalizasiya sularının axıdıldığı yer olub, oranı qurudub satıblar. Bu da ondan irəli gəlir ki, Bakı və paytaxtətrafı ərazilərdə boş torpaq sahələrinin sürətlə azalması, məhdudlaşması prosesi gedir. Bu baxımdan tələb yüksəkdir, təklif isə sürətlə azalır və belə olan halda qiymət artımı qaçılmazdır. İndi sotu 3-4 min olan torpaqların 5-10 ildən sonra qiyməti azı 2-3 dəfə indikindən baha olacaq”.
Həbibə ABDULLA
Mənzil bazarı üzrə ekspert Ramil Osmanlı deyir ki, yeni tikililərdəki mənzillərin boş qalmasının iki səbəbi var. Daha doğrusu, bu mənzilləri iki qrupa bölmək olar: “Birincilərin kifayət qədər kənar maliyyə resursları mövcuddur, onlar üçün mənzilin satılıb-satılmaması əhəmiyyətli deyil. 2-ci qrupun əlində olan mənzillərin isə sənədləşmə, kommunal təchizat, daxili tamamlama, istismara vermə ilə bağlı problemləri mövcuddur ki, bu mənzilləri satmaqda çətinlik çəkirlər. Qiymətləri azaltmaq isə yarımçıq qalmış işlərin tamamlanmamasına gətirib çıxara bilər”.
R.Osmanlı ilə söhbətimizdə digər suallar yaradan məqamlara da aydınlıq gətirdik. Ekspert bildirir ki, bir müddətdir daşınmaz əmlak bazarında passivlik müşahidə olunsa da, müraciətlərin və buna müvafiq olaraq alqı-satqı əməliyyatlarının sayı xeyli aşağı düşsə də, qiymətlərdə ciddi azalmalar müşahidə olunmur: “Bəzi ərazilər üzrə nisbi qiymət azalmaları var (1-2%). Bu da bazara daxil olan pul axınlarının kəskin azalması ilə bağlıdır. Belə ki, ilin sonu olduğundan istər ipoteka kreditlərinin verilməsində, istərsə də söküntü üçün ayrılan büdcə vəsaitlərinin həcmində azalmalar var, bu da təbii olaraq dinamikanın aşağı düşməsinə səbəb olur”.
R.Osmanlı deyir ki, bu gün daşınmaz əmlak bazarındakı vəziyyəti qarşıdakı dövr üçün proqnozlaşdırmaq çox çətindir: “Müəyyən spekulyativ cəhdlər, çıxışlar var ki, bazarda ümumiyyətlə mövcud vəziyyətin bir qədər də dərinləşməsinə səbəb olur, ekspozisiya müddətinin artımına şərait yaradır. Bəzi ekspertlərin kəskin qiymət azalması ilə bağlı proqnozları mənzil almaq istəyən istehlakçı qrupların gözləmə mövqeyi tutmasına şərait yaradır. Hesab edirəm ki, bu cür təhlil olunmamış, konkret informasiyalara söykənməyən məlumatların bazara ötürülməsinin fəsadları ola bilər. Təsəvvür edin ki, şəhərin müəyyən ərazisində 40-50 kv metrlik mənzili sökülmüş istehlakçı əlində olan vəsaiti zamanında bazara yönəltmir, gözləmə mövqeyi tutur və qiymət azalmasını gözləyir. 3-4 aydan sona qiymət azalmır, əksinə artım baş verir. O, həm alqı-satqıda itirir, həm də əlində olan vəsaitin bir hissəsini şəxsi istehlak məqsədlərinə sərf edir, kirayəyə xərcləyir, hətta ola bilsin ki, azalma üçün proqnozlaşdırılan məbləğə dəyərini daha tez itirən əmlak alır. Bunun nəticəsini təhlil etmək məncə, çətin deyil. Bu baxımdan indiki situasiyada proqnoz verməyin tərəfdarı deyiləm, həmkarlarımı da bundan çəkinməyə çağırıram”.
Həmsöhbətimiz təəssüflə qeyd edir ki, Azərbaycandakı fond bazarı hələ ki dünya iqtisadiyyatının bir hissəsinə çevrilə bilməyib: “Müqayisə üçün deyim ki, fond bazarının əsas atributlarından sayılan mənzil bazarında indikatorlar mövcud deyil. Hələ ki hökumət də bu məsələdə maraqlı görünmür. Tələb və təklif daha çox hökumətin qəbul etdiyi qərarlardan asılıdır, nəinki bazar prinsiplərindən”.
Bakıda kifayət qədər çox sayda sənədsiz evlər var. Müxtəlif səbəblərdən aparılan söküntü işləri zamanı bəzən həmin evlərin sahiblərinin aldadılmasına cəhdlər edildiyi bildirilir. Guya sənədsiz evlərə pul verilmir və s. kimi. Həmsöhbətimiz bu kimi halların baş verməsi faktını təəssüflə təsdiqlədi: “Amma mühüm layihələr zamanı bu cür problemlər yaşanmır. Məsələn Sulutəpədə, Xırdalanda və s. yerlərdə məcburi qaydada sökülmə halları zamanı sakinlərə kompensasya verilməsə də, “Avroviziya” yarışması üçün aparılan tikinti zamanı Bayılda, Avropa oyunları üçün tikilən Olimpiya stadionu ərazisində, Böyük Şorda sənədsiz evlərə kifayət qədər normal məbləğdə kompensasiyalar ödənilib”.
Yeri gəlmişkən, sənədsiz evlərin qeydiyyatının gecikməsi də əhalini narahat edən məqamlardandır. R.Osmanlı ictimaiyyətə bu barədə heç bir məlumatın ötürülməməsini qeyd edərək bildirdi ki, bu məsələnin öz həllini tezliklə tapacağına inanır: “Fikrimcə, bu problemin həll olunmamasında maraqlı olan qruplar mövcuddur”. Bakının kifayət qədər ərazilərində sökülmə aparılıb. Bəs insanlar haradan mənzil alsınlar ki, bir müddətdən sonra sökülməsin? R.Osmanlının sözlərinə görə, indiki mərhələdə hansı ərazilərin sökülüb-sökülməyəcəyi ilə bağlı konkret söz söyləmək çətindir: “Son 3 il ərzində Regional İnkişaf Planı ilə bağlı sənədə 3 dəfə dəyişiklik olunsa da, hələ ki yekun variantın təsdiqi ləngiyir. Düşünürəm ki, istənilən halda alqı-satqı zamanı istehlakçı mülkiyyət hüquqları ilə bağlı sənədə fikir verməlidir. Söküntü baş verəcəyi təqdirdə, heç olmasa dəymiş maddi ziyanın ödənilməsini məhkəmə qaydasında mübahisələndirib haqqını tələb etmək üçün”.
Diqqətçəkən bir müşahidə isə ondan ibarətdir ki, bir neçə il əvvəl torpağın sotu 1000 manat olan ərazilərdə indi qiymət 2-3, hətta 4-5 mindir. Maraqlıdır, bir neçə ildən sonra Bakının hansı ərazilərində torpaqların bahalaşacağı gözlənilir? Həmsöhbətimizin sözlərinə görə, torpaq yeganə əmlak seqmentidir ki, məhdudlaşır, onu artırmaq mümkün deyil: “Mən xeyli sayda ərazi tanıyıram ki, qurunt sularının, kanalizasiya sularının axıdıldığı yer olub, oranı qurudub satıblar. Bu da ondan irəli gəlir ki, Bakı və paytaxtətrafı ərazilərdə boş torpaq sahələrinin sürətlə azalması, məhdudlaşması prosesi gedir. Bu baxımdan tələb yüksəkdir, təklif isə sürətlə azalır və belə olan halda qiymət artımı qaçılmazdır. İndi sotu 3-4 min olan torpaqların 5-10 ildən sonra qiyməti azı 2-3 dəfə indikindən baha olacaq”.
Həbibə ABDULLA
