Bakı 15°C
Yeni binalar, boş mənzillər, yüksək qiymətlər...
“Binaların hamısı boşdu, mənzillərin 80 faizi satılmamış qalıb, amma yenə də qiymətlər kəllə-çarxdadı”. Bakıdakı yeni binalardan mənzil almaq istəyən qonşumuz Vəfa deyir bunu. Paytaxtın Nizami, Nərimanov və Yasamal rayonlarındakı yeni binaların, demək olar ki, hamısı ilə maraqlandığını söyləyən qonşunun sözlərinə görə, ən ucuz mənzilin 1 kvadratmetri 800-1000 mantdır: “Özü də təmirsiz-filansız. Əlimdə 60 min manat pulum var, amma normal bir mənzil ala bilmirəm”. Dərd təkcə qiymət dərdi deyil. Vəfa deyir ki, həm də yeni binaların əksəriyyətində şərait hələ tam formalaşmayıb: “Çoxunda qaz yoxdur”.
Qeyd edək ki, Bakıda təxminən 1100-ə yaxın yeni tikilmiş bina var. “NBA Konsaltinq” şirkətindən verilən məlumata görə, bu binaların hər birində orta hesabla 100 mənzil var. Bəzi banlarda mənzillərin çoxu satılsa da, bir çox binalardakı mənzillərin təxminən 70 faizi boşdur. Hesablamalara görə, paytaxtdakı yeni tikilmiş mənzillərin təqribən 40 faizi, yəni 4 mindən çoxu boşdur. Bu mənzillərin satılmasında yaranan çətinliklər isə əsasən qiymətlərin bahalığı ilə bağlıdır. Vəziyyətdən narazı olan Vəfa da deyir ki, onu kimi mənzil almaq istəyən, lakin istəyi reallaşmayanlar çoxdur. Sahibkarlar isə bazarın konyukturasını nəzərə alıb qiymətləri azaltmaq istəmirlər.
Əmlak bazarı üzrə ekspert Nüsrət İbrahimov yaranmış duruma münasibət bildirərkən deyib ki, tam məskunlaşma olmayan binaların əksəriyyəti fiziki və mənəvi aşınmaya məruz qalırlar: “Binaların fiziki aşınmasının ləngidilməsi üçün onlarda sabit temperatur olmalıdır. Ümumiyyətlə, bina böyük konstruksiyadır, soyduqda və qızdıqda metal konstruksiyaları deformasiyaya uğrayır. Onda mikroçatlar yaranır, çöl tərəfdən suvağı, rəngi, üzlükləri tökülür. Armaturlarda korroziya yaranır, beton armaturdan aralanmağa başlayır. Bununla da bina tez sıradan çıxır. Əgər layihəyə görə, binanın istismar müddəti 150 il nəzərdə tutulurdusa, belə olan halda o, 60-70 ildən sonra sökülməli olur. Yəni binada mərkəzləşdirilmiş istilik sistemi olmadıqda, onun ömrü iki dəfə azalır”.
N.İbrahimovun sözlərinə görə, əksər xarici ölkələrdə binalarda mərkəzi istilik sistemi var və temperatur sabit saxlanılır: “Bu, vacib olmaqla bərabər, həm də enerjiyə qənaət məqsədi güdür, çünki ayrı-ayrı adamlar mənzillərini özləri qızdırır və bu mənzilbaşına daha çox enerji sərf edilməsi deməkdir”.
Bəs yeni binalarda yaranmış mənzil boşluğu problemini necə həll etmək olar? Bir müddət əvvəl bununla bağlı müəyyən təkliflər səslənmişdi. Bu təkliflərdən ən qənaətbəxşi mənzillərin çox da baha olmayan qiymətə kirayəyə verilməsi idi. Təklif müəllifləri bildirirdilər ki, bununla həm binalar deformasiyadan qurtular, həm də mənzilə ehtiyacı olanların ehtiyacı müvəqqəti də olsa qarşılanar. Lakin yeni binaların bir çoxu ilə tanış olan Vəfa deyir ki, bu mümkün deyil: “Çünki binalardakı mənzillər tam təmirsizdir. 200-ə yaxın binanın vəziyyəti ilə tanış oldum, onlardan 5-6-sında mənzillər yüngül təmirlə təklif edilir. Mənzillər suvaqda satılır, mənzilləri kirayəyə vermək üçün təmir etməlidir”. Hesablamalar göstərir ki, bir mənzili kirayəyə vermək üçün orta hesabla 20 min manat pul xərclənməlidir. Bu isə bina sahibi üçün əlverişli deyil. O, həmin pulu çıxarmaq üçün mənzili ən azı 40 ay kirayəyə verməlidir ki, bunun da çoxlu inzibati problemləri var.
Qeyd edək ki, kirayə təcrübəsi Türkiyədə sınanıb. Bur neçə il əvvəl İstanbulda atılan bu addım yeni binalardakı mənzillərin satışını da sürətləndirdi, adamlar bir neçə il kirayədə qaldığı mənzillərə alışdılar və onların içində həmin mənzilləri alanlar da artdı.
Ekspert N.İbrahimov isə Azərbaycanda bu təcrübənin uğur gətirməyəcəyini deyir. Onun sğzlərinə görə, bizdə kirayə bazarı hələ formalaşmayıb. Mütəxəssis deyir ki, nə tikinti şirkətləri, nə də tikinti sektoruna xidmət göstərən banklar buna hazır deyil. N.İbrahimovun fikrincə, kirayəçilərlə mənzil sahibləri arasında yaranan problemlər iş adamlarını bu biznesdən çəkindirir: “Kirayəçilər mənzil sahiblərini o qədər incidirlər ki, iş adamları sadəcə bu biznesə girməkdən çəkinirlər və mənzilləri boş saxlamağa daha çox üstünlük verirlər”.
Bununla belə, Azərbaycanda da bir neçə yeni tikilmiş binanın bu yolla kirayəyə verilməsi təcrübəsi var. Bu barədə fikirlərini aldığımız maklerlərdən birinin sözlərinə görə, bəzi tikinti şirkətləri onlarla mənzili təmir edərək vasitəçi şirkətə həvalə edib ki, kirayəyə versin: “Kirayədən gələn gəlirlərin böyük hissəsi, vasitəçilik haqqını çıxmaqla, bina sahibinə çatır”.
Qeyd edək ki, yeni tikilmiş binaların kirayəyə verilməsi təcrübəsi MDB ölkələrində də var. Rusiyada, Qazaxıstanda mənzillərin sosial kirayəyə verilməsi var. Sosial kirayə mənzillərin evi olmayan sakinlərə uzun müddətə ucuz qiymətə sakinlərə kirayəyə verilməsidir. Azərbaycan qanunvericiliyində bu nəzərə tutulub, amma sosial mənzil fondu formalaşmadığına görə mənzillərin bu cür kirayəyə verilməsi mümkün deyil.
Əmlak bazarı üzrə ekspert Ramil Osmanlının sözlərinə görə, Azərbaycanda sosial əmlak fondu yaranarsa, indi mənzilləri satılmayan binaların çoxu sosial mənzil fonduna keçə bilər ki, bununla da boş binaların kirayə verilməsi problemi həll edilmiş olar: “Kirayəyə verilmiş mənzillərin satılması da mümkündür. Amma Azərbaycan reallığı göstərir ki, kirayədə qalan insanlar mənzil almaq iqtidarında deyil. İkiotaqlı mənzilin bir otağında yaşayan cavan oğlanın bütün mənzili almaq imkanı yoxdur. Həmin mənzilin bir otağının satılmasının mexanizmi isə hələ yoxdur”. Mətbəx və sanitariya qovşağı ortaq olan kommunal mənzillərin satışı son illərdə Avropada, xüsusilə də Almaniyada geniş yayılıb. İnsanlar evdə yalnız yaşamamaq üçün belə mənzillərə üstünlük verirlər. Ramil Osmanlının dediyinə görə, Mülki Məcəllədə kommunal mənzil haqqında müddəalar olsa da, Nazirlər Kabineti bunun həyata keçirilməsinin işlək mexanizmini hələ hazırlamayıb: “Bu mexanizmlər işlənərsə, bəlkə də yeni mənzillərin bu yolla satılması mümkün olacaq”.
Həbibə ABDULLA
Qeyd edək ki, Bakıda təxminən 1100-ə yaxın yeni tikilmiş bina var. “NBA Konsaltinq” şirkətindən verilən məlumata görə, bu binaların hər birində orta hesabla 100 mənzil var. Bəzi banlarda mənzillərin çoxu satılsa da, bir çox binalardakı mənzillərin təxminən 70 faizi boşdur. Hesablamalara görə, paytaxtdakı yeni tikilmiş mənzillərin təqribən 40 faizi, yəni 4 mindən çoxu boşdur. Bu mənzillərin satılmasında yaranan çətinliklər isə əsasən qiymətlərin bahalığı ilə bağlıdır. Vəziyyətdən narazı olan Vəfa da deyir ki, onu kimi mənzil almaq istəyən, lakin istəyi reallaşmayanlar çoxdur. Sahibkarlar isə bazarın konyukturasını nəzərə alıb qiymətləri azaltmaq istəmirlər.
Əmlak bazarı üzrə ekspert Nüsrət İbrahimov yaranmış duruma münasibət bildirərkən deyib ki, tam məskunlaşma olmayan binaların əksəriyyəti fiziki və mənəvi aşınmaya məruz qalırlar: “Binaların fiziki aşınmasının ləngidilməsi üçün onlarda sabit temperatur olmalıdır. Ümumiyyətlə, bina böyük konstruksiyadır, soyduqda və qızdıqda metal konstruksiyaları deformasiyaya uğrayır. Onda mikroçatlar yaranır, çöl tərəfdən suvağı, rəngi, üzlükləri tökülür. Armaturlarda korroziya yaranır, beton armaturdan aralanmağa başlayır. Bununla da bina tez sıradan çıxır. Əgər layihəyə görə, binanın istismar müddəti 150 il nəzərdə tutulurdusa, belə olan halda o, 60-70 ildən sonra sökülməli olur. Yəni binada mərkəzləşdirilmiş istilik sistemi olmadıqda, onun ömrü iki dəfə azalır”.
N.İbrahimovun sözlərinə görə, əksər xarici ölkələrdə binalarda mərkəzi istilik sistemi var və temperatur sabit saxlanılır: “Bu, vacib olmaqla bərabər, həm də enerjiyə qənaət məqsədi güdür, çünki ayrı-ayrı adamlar mənzillərini özləri qızdırır və bu mənzilbaşına daha çox enerji sərf edilməsi deməkdir”.
Bəs yeni binalarda yaranmış mənzil boşluğu problemini necə həll etmək olar? Bir müddət əvvəl bununla bağlı müəyyən təkliflər səslənmişdi. Bu təkliflərdən ən qənaətbəxşi mənzillərin çox da baha olmayan qiymətə kirayəyə verilməsi idi. Təklif müəllifləri bildirirdilər ki, bununla həm binalar deformasiyadan qurtular, həm də mənzilə ehtiyacı olanların ehtiyacı müvəqqəti də olsa qarşılanar. Lakin yeni binaların bir çoxu ilə tanış olan Vəfa deyir ki, bu mümkün deyil: “Çünki binalardakı mənzillər tam təmirsizdir. 200-ə yaxın binanın vəziyyəti ilə tanış oldum, onlardan 5-6-sında mənzillər yüngül təmirlə təklif edilir. Mənzillər suvaqda satılır, mənzilləri kirayəyə vermək üçün təmir etməlidir”. Hesablamalar göstərir ki, bir mənzili kirayəyə vermək üçün orta hesabla 20 min manat pul xərclənməlidir. Bu isə bina sahibi üçün əlverişli deyil. O, həmin pulu çıxarmaq üçün mənzili ən azı 40 ay kirayəyə verməlidir ki, bunun da çoxlu inzibati problemləri var.
Qeyd edək ki, kirayə təcrübəsi Türkiyədə sınanıb. Bur neçə il əvvəl İstanbulda atılan bu addım yeni binalardakı mənzillərin satışını da sürətləndirdi, adamlar bir neçə il kirayədə qaldığı mənzillərə alışdılar və onların içində həmin mənzilləri alanlar da artdı.
Ekspert N.İbrahimov isə Azərbaycanda bu təcrübənin uğur gətirməyəcəyini deyir. Onun sğzlərinə görə, bizdə kirayə bazarı hələ formalaşmayıb. Mütəxəssis deyir ki, nə tikinti şirkətləri, nə də tikinti sektoruna xidmət göstərən banklar buna hazır deyil. N.İbrahimovun fikrincə, kirayəçilərlə mənzil sahibləri arasında yaranan problemlər iş adamlarını bu biznesdən çəkindirir: “Kirayəçilər mənzil sahiblərini o qədər incidirlər ki, iş adamları sadəcə bu biznesə girməkdən çəkinirlər və mənzilləri boş saxlamağa daha çox üstünlük verirlər”.
Bununla belə, Azərbaycanda da bir neçə yeni tikilmiş binanın bu yolla kirayəyə verilməsi təcrübəsi var. Bu barədə fikirlərini aldığımız maklerlərdən birinin sözlərinə görə, bəzi tikinti şirkətləri onlarla mənzili təmir edərək vasitəçi şirkətə həvalə edib ki, kirayəyə versin: “Kirayədən gələn gəlirlərin böyük hissəsi, vasitəçilik haqqını çıxmaqla, bina sahibinə çatır”.
Qeyd edək ki, yeni tikilmiş binaların kirayəyə verilməsi təcrübəsi MDB ölkələrində də var. Rusiyada, Qazaxıstanda mənzillərin sosial kirayəyə verilməsi var. Sosial kirayə mənzillərin evi olmayan sakinlərə uzun müddətə ucuz qiymətə sakinlərə kirayəyə verilməsidir. Azərbaycan qanunvericiliyində bu nəzərə tutulub, amma sosial mənzil fondu formalaşmadığına görə mənzillərin bu cür kirayəyə verilməsi mümkün deyil.
Əmlak bazarı üzrə ekspert Ramil Osmanlının sözlərinə görə, Azərbaycanda sosial əmlak fondu yaranarsa, indi mənzilləri satılmayan binaların çoxu sosial mənzil fonduna keçə bilər ki, bununla da boş binaların kirayə verilməsi problemi həll edilmiş olar: “Kirayəyə verilmiş mənzillərin satılması da mümkündür. Amma Azərbaycan reallığı göstərir ki, kirayədə qalan insanlar mənzil almaq iqtidarında deyil. İkiotaqlı mənzilin bir otağında yaşayan cavan oğlanın bütün mənzili almaq imkanı yoxdur. Həmin mənzilin bir otağının satılmasının mexanizmi isə hələ yoxdur”. Mətbəx və sanitariya qovşağı ortaq olan kommunal mənzillərin satışı son illərdə Avropada, xüsusilə də Almaniyada geniş yayılıb. İnsanlar evdə yalnız yaşamamaq üçün belə mənzillərə üstünlük verirlər. Ramil Osmanlının dediyinə görə, Mülki Məcəllədə kommunal mənzil haqqında müddəalar olsa da, Nazirlər Kabineti bunun həyata keçirilməsinin işlək mexanizmini hələ hazırlamayıb: “Bu mexanizmlər işlənərsə, bəlkə də yeni mənzillərin bu yolla satılması mümkün olacaq”.
Həbibə ABDULLA
