Bakı 23°C
Mənzil bazarında qiymətlər düşməkdə davam edir
Ekspetlər bu prosesin yayda da dayanmayacağını, ən yaxşı halda payızda stabilləşmə yarana biləcəyini düşünürlər
Daşınmaz əmlak bazarındakı vəziyyət son günlər diqqət mərkəzində qalmaqdadır. Çünki ötən ilin payızından etibarən bazarda qiymətlərin azalması tendensiyası gedir. Bununla bağlı müxtəlif proqnozlar verilir. Bu sahə üzrə ekspertlər, iqtisadçılar bazardakı qiymət azalmalarının nə qədər davam edəcəyi ilə bağlı proqnozlar verirlər. Bakıda mənzil bazarında qiymətlərin çox baha olmasını əsas gətirən bir çoxları isə qiymətlərin ucuzlaşdığını yox, sanki öz yerini aldığını deyirlər.
Tendensiya qiymətlərin azalmağa doğru getdiyini göstərir
Qiymət düşümü ilkin yox, təkrar mənzil bazarında daha çox özünü göstərməkdədir. "MBA LTD" Qiymətləndirmə və Konsaltinq Şirkətinin rəhbəri Nüsrət İbrahimov qəzetimizə açıqlamasında bildirdi ki, may ayının yekunlarına görə, həm dollar, həm də manatla ifadədə təkrar mənzil bazarında 3,5 faiz qiymət azalması müşahidə edilir: “Dollarla ifadədə ötən illə müqayisədə bu il 22,8 faiz azalma olub. Bunun çox hissəsi manatın devalvasiyası ilə bağlıdır. Amma ümumilikdə, təkrar mənzil bazarında aprel ayında 6 faizə yaxın qiymət düşüb. May ayında isə bu rəqəm 3,5 faiz oldu. Tendensiya qiymətlərin azalmağa doğru getdiyini göstərir. Yay aylarında bu azalmanın davam edəcəyi gözlənilir. Payız aylarında qiymətlər stabilləşə bilər. Amma ilin yekununa ən azı 10-12 faiz qiymət azalması ehtimalı var”.
Mənzil bazarında qiymətlər 3 ay ard-arda düşürsə…
N.İbrahimov deyir ki, adətən mənzil bazarında qiymətlər 3 ay ard-arda düşürsə, yaxın 2-3 ilə qiymətlərin azalması qaçılmaz olur. Bakıda isə artıq ötən ilin dördüncü rübündən azalma gedir. Fevral-mart aylarını çıxmaq şərtilə: “Çünki həmin ərəfədə manatın devalvasiyası baş verdi. Mənzil bazarında hazırda qiymətin azalması prosesi gedir. Bu azalma ən azı, gələn ilə qədər davam edəcək. Ötən ilin yekununa və bu ilin yanvar ayının əvvəlinin göstəricilərinə görə, orta hesabla 1 kv. metrin qiyməti manatla ifadədə 1700 manata, dollarla ifadədə isə 2200-ə yaxınlaşmışdı. Bu da mövcud alıcılıq qabiliyyəti indeksini 23 faizə yaxın üstələyirdi. Bu o deməkdir ki, qiymətlər ödəmə qabiliyyətindən 23 faizə yaxın yuxarıdır. Ona görə də bazarda alıcılıq qabiliyyəti 23 faiz artmalıdır ki, qiymətlər stabil qalsın. İnsanların gəlirlərinin qısa müddətdə o sürətlə artması mümkün deyil. Bu baxımdan da qiymətlərin düşməsi qaçılmazdır”.
Qiymətlər düşəndə alıcı azalır
N.İbrahimovun sözlərinə görə, iqtisadiyyatın digər seqmetlərindən fərqli olaraq, daşınmaz əmlak bazarında fərqli hadisələr həmişə müşahidə edilir. Məsələn, iqtisadiyyatın digər seqmentlərində hansısa məhsulun qiyməti düşürsə, alıcı bazara dərhal daxil olur. Amma daşınmaz əmlak bazarında bu, tərsinədir: “Qiymətlər düşəndə satıcı gəlir, alıcı bazardan çıxır. Satıcı istəyir əlindəki məhsulu tez satsın, çünki qiymətlər azalır. Alıcı isə bazardan çıxıb qiymətlərin bir az da düşməsini gözləyir. Alıcının bazardan çıxması, öz növbəsində qiymətlərin daha çox düşməsinə rəvac verir. Başqa seqmentdə qiymət 3-5 faiz düşüb dayanır, sonra stabilləşmə baş verir. Amma daşınmaz əmlak bazarında 3-5 faiz artıb-azalma ilə proses dayanmır. Eynilə qiymət artanda da alıcılar bazara daxil olur, istəyirlər tez alsınlar. Bu zaman qiymətin artımı daha da sürətlənir, tələb təzyiqi yaranır. Qiymətlər düşdükdə isə, təklif təzyiqi yaranır. Ona görə də qiymətlərin düşməsi sürətlənir”.
Bazara yönəldilən vəsaitlərin həcmi də azalır
Əmlak Ekspert Mərkəzinin rəhbəri Ramil Osmanlı bildirdi ki, may ayının göstəricilərinə görə, daşınmaz əmlak nazarında 4,2-4,5 faiz qiymət azalması var və bu tendensiya davam edir: “Mövcud vəziyyətlə əlaqədar olaraq bazara yönəldilən vəsaitlərin həcmində ötənilki göstəricilərlə müqayisədə kəskin azalma tendensiyası gedir. Eyni zamanda, bu istiqamətdə müvafiq inzibati qərarların qəbul olunması təbii ki, bazara mənfi təsir göstərir”.
Avropa Oyunlarından sonra vəziyyət dəyişə bilər
R.Osmanlı daşınmaz əmlak bazarındakı qiymətlərlə bağlı pronoz verərkən maksimum ehtiyatlı olmağın tərəfdarıdır. Çünki verilən proqnozlar indiki həssas mərhələdə bazara daha çox mənfi təsir göstərir: “Biz hansısa azalma proqnozu verəndə bazardakı potensial alıcı kütləsinin yanaşmasına təsir göstərir. Həmin alıcılar gözləmə mövqeyinə keçirlər. Ümumi vəziyyət aylıq olaraq 4-5 faizlik qiymət azalması olduğunu göstərir. Bunun nə vaxta qədər davam edəcəyini proqnozlaşdırmaq çətindir. Avropa Oyunlarından sonra hökumət bəzi ərazilərin sökülməsi ilə bağlı qərar verə bilər. Hökumət belə qərar qəbul etsə, bazara pul axını sürətlənər. Bu da bazardakı vəziyyəti dəyişə bilər”.
R.Osmanlının sözlərinə görə, indiki mərhələdə Azərbaycanda mövcud iqtisadi tendensiya ondan ibarətdir ki, tələb və təklif bazardakı vəziyyəti tənzimləmir. Qiymətlər hökumətin bu istiqamətdə qəbul etdiyi qərarlardan, ölkədə və dünyada mövcud iqtisadi vəziyyətdən və s.-dən asılı olur.
Qiymət azalmasının səbəbləri...
İqtisadçı alim Vüqar Bayramov deyir ki, ötən ilin avqust ayından mənzil bazarında qiymət azalması proqnozlaşdırılıb və bu özünü hələ də göstərməkdədir: “Çünki qlobal trend idi, dünya daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin azalması müşahidə olunurdu. Bu da Azərbaycanın mənzil bazarına təsir etməli idi və elə də oldu. Dünya bazarında neftin qiymətinin düşməsi fonunda əmlak bazarına həm regionda, həm də Azərbaycanda marağın azalacağı gözlənilirdi. Təbii ki, bu da baş verdi. Neftin qiymətinin dünya bazarında aşağı düşməsi bütövlükdə pul dövriyyəsinə daxil olan vəsaitlərin həcminin dəyər ifadəsi ilə azalmasına səbəb olmuşdu ki, bu da alıcılıq qabiliyyətinə təsir göstərdi. Eləcə də digər səbəb qlobal çətinliklər olan dövrdə vətəndaşların daha çox yığımlara üstünlük verməsi ilə bağlıdır. Hazırda Azərbaycan iqtisadiyyatında inkişaf tempi qorunub saxlanılsa da, qlobal, regional olaraq iqtisadi çətinliklər qalmaqdadır”.
Yay aylarında bazarda ənənəvi durğunluq olacaq
İqtisadçının sözlərinə görə, qiymət azalmaları realdır: “Bu azalma həm də son illər bazarda qiymətlərin kəskin şəkildə qalxması ilə bağlıdır. Bakı MDB ölkələrində mənzilləri ən yüksək qiymətə malik olan şəhərlərdən biridir. Bu da bəzi hallarda paytaxtda qiymətlərin süni şəkildə artırılmasına gətirib çıxarmışdı”.
V.Bayramov deyir ki, bu ilin 5 ayında əvvəlki illə müqayisədə təxminən 7 faizə yaxın azalma müşahidə edilib. Növbəti aylarda da qiymət azalmalarının davam edəcəyi proqnozlaşdırılır: “Payız aylarınadək qiymət azalmaları davam edəcək. Yay aylarında ənənəvi olaraq mənzil bazarında qiymətlərin aşağı düşməsi müşahidə olunur. Bu da bazara öz təsirini göstərəcək. Eyni zamanda, hələlik alıcılıq qabiliyyətinin artması qeydə alınmayıb. Bizim monitorinqlər də göstərir ki, əmlak bazarında tələb aşağıdır və alıcıların sayı olduqca azdır. Bu, real qiymətin azalmasına gətirib çıxarır ki, növbəti aylarda da eyni proses müşahidə olunacaq”.
10 faiz ətrafında qiymət azalması gözlənilir
İqtisadçının sözlərinə görə, ümumilikdə 2015-ci ildə 15-20 faizədək azalmalar olacağı bildirilsə də, Azərbaycan əmlak bazarında 2014-cü illə müqayisədə qiymətlərin təxminən 10 faiz ətrafında aşağı düşəcəyi güman olunur. Payız aylarında qiymətlərin necə dəyişməsi isə həmin dövrdə baş verəcək proseslərdən, xüsusilə xarici iqtisadi faktorlardan asılı olacaq. Neftin dünya bazarında qiyməti yüksələrsə, həm regional, həm də qlobal əmlak bazarlarında canlanma yaranarsa, Azərbaycan bazarında da qiymət artımı ola bilər. İqtisadçı deyir ki, Rusiyadakı iqtisadi vəziyyət də Azərbaycan əmlak bazarı üçün əhəmiyyətlidir. Rusiya iqtisadiyyatının müəyyən qədər canlanması Azərbaycan əmlak bazarında tələbin artmasına və payız aylarından başlayaraq qiymətlərin yüksəlməsinə gətirib çıxara bilər.
Qiymətlər qalxsa da, ötənilki göstəriciləri üstələməyəcək
V.Bayramovun sözlərinə görə, qeyd edilən iqtisadi faktorlar payız aylarında təmin olunarsa və qiymət artımına gətirib çıxararsa belə, bütövlükdə 2015-ci ilin ümumi yekununda qiymətlər əvvəlki səviyyəyə çatmayacaq: “Payız aylarında qiymət artımları baş versə də, bu, 2015-ci ildə mənzillərin qiymətinin 2014-cü illə müqayisədə artmasına gətirib çıxarmayacaq. Bütün hallarda biz 2015-ci ilin yekununda əvvəlki illə müqayisədə 10 faizə yaxın qiymət azalmalarının olacağını proqnozlaşdırırıq”.
İqtisadçı deyir ki, təkrar mənzil bazarından fərqli olaraq, yeni mənzillərdə ucuzlaşma çox zəif şəkildə gedir: “İlkin mənzil bazarında da qiymət ucuzlaşması qeydə alınır. Amma təkrar mənzil bazarı ilə müqayisədə zəifdir. Yeni inşa edilmiş, təkrar mənzil bazarına daxil olan binalarda da azalmalar baş verir. Amma yeni mənzillərin qiymətləri hələ də yüksək olaraq qalmaqdadır. Bu həmin mənzillərin xərcinin yüksək olması ilə bağlıdır. Ona görə də binaların inşası ilə məşğul olan şirkətlər və şəxslər hələlik qiymət azalmalarına getmirlər. Amma gələcəkdə əgər qiymət azalmaları davam edərsə, ilkin mənzil bazarına da təsir göstərəcək”.
Aygün Asimqızı
Daşınmaz əmlak bazarındakı vəziyyət son günlər diqqət mərkəzində qalmaqdadır. Çünki ötən ilin payızından etibarən bazarda qiymətlərin azalması tendensiyası gedir. Bununla bağlı müxtəlif proqnozlar verilir. Bu sahə üzrə ekspertlər, iqtisadçılar bazardakı qiymət azalmalarının nə qədər davam edəcəyi ilə bağlı proqnozlar verirlər. Bakıda mənzil bazarında qiymətlərin çox baha olmasını əsas gətirən bir çoxları isə qiymətlərin ucuzlaşdığını yox, sanki öz yerini aldığını deyirlər.
Tendensiya qiymətlərin azalmağa doğru getdiyini göstərir
Qiymət düşümü ilkin yox, təkrar mənzil bazarında daha çox özünü göstərməkdədir. "MBA LTD" Qiymətləndirmə və Konsaltinq Şirkətinin rəhbəri Nüsrət İbrahimov qəzetimizə açıqlamasında bildirdi ki, may ayının yekunlarına görə, həm dollar, həm də manatla ifadədə təkrar mənzil bazarında 3,5 faiz qiymət azalması müşahidə edilir: “Dollarla ifadədə ötən illə müqayisədə bu il 22,8 faiz azalma olub. Bunun çox hissəsi manatın devalvasiyası ilə bağlıdır. Amma ümumilikdə, təkrar mənzil bazarında aprel ayında 6 faizə yaxın qiymət düşüb. May ayında isə bu rəqəm 3,5 faiz oldu. Tendensiya qiymətlərin azalmağa doğru getdiyini göstərir. Yay aylarında bu azalmanın davam edəcəyi gözlənilir. Payız aylarında qiymətlər stabilləşə bilər. Amma ilin yekununa ən azı 10-12 faiz qiymət azalması ehtimalı var”.
Mənzil bazarında qiymətlər 3 ay ard-arda düşürsə…
N.İbrahimov deyir ki, adətən mənzil bazarında qiymətlər 3 ay ard-arda düşürsə, yaxın 2-3 ilə qiymətlərin azalması qaçılmaz olur. Bakıda isə artıq ötən ilin dördüncü rübündən azalma gedir. Fevral-mart aylarını çıxmaq şərtilə: “Çünki həmin ərəfədə manatın devalvasiyası baş verdi. Mənzil bazarında hazırda qiymətin azalması prosesi gedir. Bu azalma ən azı, gələn ilə qədər davam edəcək. Ötən ilin yekununa və bu ilin yanvar ayının əvvəlinin göstəricilərinə görə, orta hesabla 1 kv. metrin qiyməti manatla ifadədə 1700 manata, dollarla ifadədə isə 2200-ə yaxınlaşmışdı. Bu da mövcud alıcılıq qabiliyyəti indeksini 23 faizə yaxın üstələyirdi. Bu o deməkdir ki, qiymətlər ödəmə qabiliyyətindən 23 faizə yaxın yuxarıdır. Ona görə də bazarda alıcılıq qabiliyyəti 23 faiz artmalıdır ki, qiymətlər stabil qalsın. İnsanların gəlirlərinin qısa müddətdə o sürətlə artması mümkün deyil. Bu baxımdan da qiymətlərin düşməsi qaçılmazdır”.
Qiymətlər düşəndə alıcı azalır
N.İbrahimovun sözlərinə görə, iqtisadiyyatın digər seqmetlərindən fərqli olaraq, daşınmaz əmlak bazarında fərqli hadisələr həmişə müşahidə edilir. Məsələn, iqtisadiyyatın digər seqmentlərində hansısa məhsulun qiyməti düşürsə, alıcı bazara dərhal daxil olur. Amma daşınmaz əmlak bazarında bu, tərsinədir: “Qiymətlər düşəndə satıcı gəlir, alıcı bazardan çıxır. Satıcı istəyir əlindəki məhsulu tez satsın, çünki qiymətlər azalır. Alıcı isə bazardan çıxıb qiymətlərin bir az da düşməsini gözləyir. Alıcının bazardan çıxması, öz növbəsində qiymətlərin daha çox düşməsinə rəvac verir. Başqa seqmentdə qiymət 3-5 faiz düşüb dayanır, sonra stabilləşmə baş verir. Amma daşınmaz əmlak bazarında 3-5 faiz artıb-azalma ilə proses dayanmır. Eynilə qiymət artanda da alıcılar bazara daxil olur, istəyirlər tez alsınlar. Bu zaman qiymətin artımı daha da sürətlənir, tələb təzyiqi yaranır. Qiymətlər düşdükdə isə, təklif təzyiqi yaranır. Ona görə də qiymətlərin düşməsi sürətlənir”.
Bazara yönəldilən vəsaitlərin həcmi də azalır
Əmlak Ekspert Mərkəzinin rəhbəri Ramil Osmanlı bildirdi ki, may ayının göstəricilərinə görə, daşınmaz əmlak nazarında 4,2-4,5 faiz qiymət azalması var və bu tendensiya davam edir: “Mövcud vəziyyətlə əlaqədar olaraq bazara yönəldilən vəsaitlərin həcmində ötənilki göstəricilərlə müqayisədə kəskin azalma tendensiyası gedir. Eyni zamanda, bu istiqamətdə müvafiq inzibati qərarların qəbul olunması təbii ki, bazara mənfi təsir göstərir”.
Avropa Oyunlarından sonra vəziyyət dəyişə bilər
R.Osmanlı daşınmaz əmlak bazarındakı qiymətlərlə bağlı pronoz verərkən maksimum ehtiyatlı olmağın tərəfdarıdır. Çünki verilən proqnozlar indiki həssas mərhələdə bazara daha çox mənfi təsir göstərir: “Biz hansısa azalma proqnozu verəndə bazardakı potensial alıcı kütləsinin yanaşmasına təsir göstərir. Həmin alıcılar gözləmə mövqeyinə keçirlər. Ümumi vəziyyət aylıq olaraq 4-5 faizlik qiymət azalması olduğunu göstərir. Bunun nə vaxta qədər davam edəcəyini proqnozlaşdırmaq çətindir. Avropa Oyunlarından sonra hökumət bəzi ərazilərin sökülməsi ilə bağlı qərar verə bilər. Hökumət belə qərar qəbul etsə, bazara pul axını sürətlənər. Bu da bazardakı vəziyyəti dəyişə bilər”.
R.Osmanlının sözlərinə görə, indiki mərhələdə Azərbaycanda mövcud iqtisadi tendensiya ondan ibarətdir ki, tələb və təklif bazardakı vəziyyəti tənzimləmir. Qiymətlər hökumətin bu istiqamətdə qəbul etdiyi qərarlardan, ölkədə və dünyada mövcud iqtisadi vəziyyətdən və s.-dən asılı olur.
Qiymət azalmasının səbəbləri...
İqtisadçı alim Vüqar Bayramov deyir ki, ötən ilin avqust ayından mənzil bazarında qiymət azalması proqnozlaşdırılıb və bu özünü hələ də göstərməkdədir: “Çünki qlobal trend idi, dünya daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin azalması müşahidə olunurdu. Bu da Azərbaycanın mənzil bazarına təsir etməli idi və elə də oldu. Dünya bazarında neftin qiymətinin düşməsi fonunda əmlak bazarına həm regionda, həm də Azərbaycanda marağın azalacağı gözlənilirdi. Təbii ki, bu da baş verdi. Neftin qiymətinin dünya bazarında aşağı düşməsi bütövlükdə pul dövriyyəsinə daxil olan vəsaitlərin həcminin dəyər ifadəsi ilə azalmasına səbəb olmuşdu ki, bu da alıcılıq qabiliyyətinə təsir göstərdi. Eləcə də digər səbəb qlobal çətinliklər olan dövrdə vətəndaşların daha çox yığımlara üstünlük verməsi ilə bağlıdır. Hazırda Azərbaycan iqtisadiyyatında inkişaf tempi qorunub saxlanılsa da, qlobal, regional olaraq iqtisadi çətinliklər qalmaqdadır”.
Yay aylarında bazarda ənənəvi durğunluq olacaq
İqtisadçının sözlərinə görə, qiymət azalmaları realdır: “Bu azalma həm də son illər bazarda qiymətlərin kəskin şəkildə qalxması ilə bağlıdır. Bakı MDB ölkələrində mənzilləri ən yüksək qiymətə malik olan şəhərlərdən biridir. Bu da bəzi hallarda paytaxtda qiymətlərin süni şəkildə artırılmasına gətirib çıxarmışdı”.
V.Bayramov deyir ki, bu ilin 5 ayında əvvəlki illə müqayisədə təxminən 7 faizə yaxın azalma müşahidə edilib. Növbəti aylarda da qiymət azalmalarının davam edəcəyi proqnozlaşdırılır: “Payız aylarınadək qiymət azalmaları davam edəcək. Yay aylarında ənənəvi olaraq mənzil bazarında qiymətlərin aşağı düşməsi müşahidə olunur. Bu da bazara öz təsirini göstərəcək. Eyni zamanda, hələlik alıcılıq qabiliyyətinin artması qeydə alınmayıb. Bizim monitorinqlər də göstərir ki, əmlak bazarında tələb aşağıdır və alıcıların sayı olduqca azdır. Bu, real qiymətin azalmasına gətirib çıxarır ki, növbəti aylarda da eyni proses müşahidə olunacaq”.
10 faiz ətrafında qiymət azalması gözlənilir
İqtisadçının sözlərinə görə, ümumilikdə 2015-ci ildə 15-20 faizədək azalmalar olacağı bildirilsə də, Azərbaycan əmlak bazarında 2014-cü illə müqayisədə qiymətlərin təxminən 10 faiz ətrafında aşağı düşəcəyi güman olunur. Payız aylarında qiymətlərin necə dəyişməsi isə həmin dövrdə baş verəcək proseslərdən, xüsusilə xarici iqtisadi faktorlardan asılı olacaq. Neftin dünya bazarında qiyməti yüksələrsə, həm regional, həm də qlobal əmlak bazarlarında canlanma yaranarsa, Azərbaycan bazarında da qiymət artımı ola bilər. İqtisadçı deyir ki, Rusiyadakı iqtisadi vəziyyət də Azərbaycan əmlak bazarı üçün əhəmiyyətlidir. Rusiya iqtisadiyyatının müəyyən qədər canlanması Azərbaycan əmlak bazarında tələbin artmasına və payız aylarından başlayaraq qiymətlərin yüksəlməsinə gətirib çıxara bilər.
Qiymətlər qalxsa da, ötənilki göstəriciləri üstələməyəcək
V.Bayramovun sözlərinə görə, qeyd edilən iqtisadi faktorlar payız aylarında təmin olunarsa və qiymət artımına gətirib çıxararsa belə, bütövlükdə 2015-ci ilin ümumi yekununda qiymətlər əvvəlki səviyyəyə çatmayacaq: “Payız aylarında qiymət artımları baş versə də, bu, 2015-ci ildə mənzillərin qiymətinin 2014-cü illə müqayisədə artmasına gətirib çıxarmayacaq. Bütün hallarda biz 2015-ci ilin yekununda əvvəlki illə müqayisədə 10 faizə yaxın qiymət azalmalarının olacağını proqnozlaşdırırıq”.
İqtisadçı deyir ki, təkrar mənzil bazarından fərqli olaraq, yeni mənzillərdə ucuzlaşma çox zəif şəkildə gedir: “İlkin mənzil bazarında da qiymət ucuzlaşması qeydə alınır. Amma təkrar mənzil bazarı ilə müqayisədə zəifdir. Yeni inşa edilmiş, təkrar mənzil bazarına daxil olan binalarda da azalmalar baş verir. Amma yeni mənzillərin qiymətləri hələ də yüksək olaraq qalmaqdadır. Bu həmin mənzillərin xərcinin yüksək olması ilə bağlıdır. Ona görə də binaların inşası ilə məşğul olan şirkətlər və şəxslər hələlik qiymət azalmalarına getmirlər. Amma gələcəkdə əgər qiymət azalmaları davam edərsə, ilkin mənzil bazarına da təsir göstərəcək”.
Aygün Asimqızı
