Kirayə mənzil bazarında yenilik

29.01.19 09:30 854

Ölkədə əhalinin yaşayış sahəsi ilə təminatı mexanizmlərinin təkmilləşdirilməsi, şəxsi vəsaiti yetərli olmayan vətəndaşların yaşayış sahələrinə tələbatının ödənilməsi, satmaq öhdəliyi ilə kirayə hüquq münasibətlərinin inkişafının təmin edilməsi məqsədilə Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2019-cu il 25 yanvar tarixli Fərmanı ilə "Azərbaycan Respublikası İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verməsi Qaydası” təsdiq edilib. Fonddan Trend-ə verilən məlumata görə, təsdiq edilmiş qayda Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu tərəfindən yaşayış sahələrinin satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verilməsi ilə bağlı müvafiq mexanizmin yaradılmasını nəzərdə tutur.

Mexanizm çərçivəsində Fond tərəfindən müvafiq yaşayış sahələrinin ölkə vətəndaşlarına satmaq öhdəliyi ilə uzunmüddətli kirayəyə verilməsi həyata keçiriləcək. Kirayə müddətində vətəndaşın mənzil üzərində kirayə hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınacaq və mənzildən istifadə ilə bağlı aylıq ödənişlər tam ödənildikdən sonra mənzil kirayəçinin mülkiyyətinə keçəcək. Fond tərəfindən vətəndaşlara mənzillər tam təmirli, elektrik enerjisi, qaz və su ilə tam təchiz olunub, istifadə üçün yararlı vəziyyətdə kirayəyə veriləcək. Mənzillərin kirayə verilməsi ilə bağlı əsas şərtlər aşağıdakılardır:

- kirayəçi Azərbaycan Respublikasının vətəndaşı olmalıdır;

- müraciət tarixinə kirayəçinin vaxtı keçmiş öhdəlikləri olmamalıdır;

- kirayə müqaviləsi 3 ildən 25 ilədək bağlanıla bilər;

- kirayə müqaviləsi bağlanıldıqda, kirayəçi aylıq ödənişin ən azı 12 mislini qabaqcadan ödəməlidir;

- kirayəyə verilən mənzil sığortalanmalıdır (sığorta Fondun xərcləri hesabına aparılacaqdır).

Qaydanın tələblərinə əsasən kirayə müqaviləsi bağlanıldıqdan sonra alış qiymətinin tam ödənişi 3 ildən tez həyata keçirilməməlidir. Lakin sonrakı dövrdə mənzilin alış qiymətini vaxtından qabaq ödəyən vətəndaşlar üçün Fond tərəfindən alış qiymətinin məbləğində güzəştlərin tətbiqi nəzərdə tutulur.

Mövzu ilə bağlı yaranan suallara İqtisadi və Sosial İnkişaf Mərkəzinin sədri, İqtisadçı Vüqar Bayramov aydınlıq gətirib. İqtisadçı qeyd edib ki, Prezidentin "Azərbaycan Respublikası İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verməsi Qaydasını" təsdiq etməsi ölkəmizdə sosial kirayə fondunun yaradılması deməkdir: "Yəni ölkə vətəndaşları ipoteka kreditləri ilə yanaşı, evləri kirayə götürmək hüququna malik olacaqlar. Yeni mexanizmə əsasən, vətəndaşlar mənzili kirayə götürdükdən sonra ona sahib də ola biləcəklər. Mənzili kirayələyən vətəndaşımızın aylıq ödənişləri evin xərcindən çıxılacaq. Müqavilə bağlanandan 3 il sonra isə kirayəçi mənzilin sahibinə çevrilmək imkanı qazanacaq. Bu zaman o, daha çox ödəniş etməklə müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verib mənzilə sahib ola və ya ödənişi davam etdirib 25 il ərzində ona sahib ola bilər. Fondun təklif etdiyi şərtlərlə kirayəyə götürülən mənzillərin aylıq kirayə haqları Fondun ev üçün çəkdiyi xərclərə əsasən müəyyənləşəcək".

İqtisadçı deyib ki, nizamnamə kapitalı 466 milyon manat olan Fond kirayə təklif etmək üçün vəsaiti fondun kapitalı və emissiya etdiyi istiqrazlardan daxil olmaların hesabına əldə edəcək, evlər alınacaq.

V.Bayramov kimlərin kirayə mənzilə sahib ola biləcəyi məsələsinə də toxunub: "Mənzilə sahib olanların Azərbaycan vətəndaşı olması şərtdir. Kirayə mənzil üçün müraciət edənin vaxtı keçmiş öhdəlikləri (bank kreditləri və digər məcburi ödənişlər üzrə) olmamalıdır. Bu o deməkdir ki, ödəmə qabiliyyəti olan və borc öhdəliyi olmayan istənilən vətəndaşımız kirayə mənzillərə sahib olmaq üçün müraciət edə bilər".

"Qaydalara əsasən, yaşayış sahəsinin bazar qiymətini müstəqil qiymətləndirici müəyyən etməlidir” deyən iqtisadçı bildirir ki, kirayə müqaviləsi 3 ildən 25 ilədək müddətə bağlanmalı və notariat qaydasında təsdiqlənməlidir: "Kirayəçi müqavilə bağlandıqdan ən azı 3 il müddətdən sonra mənzilə sahib olmaq hüququna malikdir. 3 ildən sonra isə növbəti 22 il müddətində istənilən zaman evin xərcini ödəməklə çıxarış (kupça) ala bilər. Kirayə mənzilə sahib olmaq istəyən şəxs kirayə müqaviləsi bağlanıldıqdan sonra aylıq ödənişin ən azı 12 mislini qabaqcadan ödəməlidir. Yəni 1 illik kirayə haqqı öncədən ödənilməlidir”.

Ekspert qeyd edib ki, kirayəçiyə mənzili rəsmi olaraq başqa şəxsə ötürə bilmək hüququ da verilir: "Fondun yazılı razılığı ilə kirayəçi kirayə müqaviləsi üzrə öz hüquq və vəzifələrini başqa şəxsə ötürə bilər. Sadəcə, kirayəçi bunu kirayə müqaviləsi bağlanan gündən 3 ildən sonra edə bilər. Məsələn, kirayə müqaviləsi bağlanandan 3 il sonra kirayəçi ödəniş etməkdə çətinlik çəkirsə və ya evlə bağlı planları dəyişirsə, o zaman Fondun razılığı ilə müqaviləni başqasının adına keçirə bilər. Mənzilə mülkiyyət hüququ kirayəyə verəndən başqa şəxsə keçdikdə, kirayənin qüvvədə qalması baş verir. Bu hal kirayə müqaviləsində də qeyd olunacaq. Kirayəçi vəfat etdikdə isə, kirayə müqaviləsi üzrə hüquq münasibətləri kirayəçinin vərəsələrinə keçir".

Kirayə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi mümkündürmü və hansı hallarda xitam verilir?: "Kirayəçi aylıq ödənişi 60 gün müddətində ödəmədikdə, Fond kirayə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam vermək hüququna malikdir. Kirayəçi kirayə müqaviləsi üzrə alış qiymətini tam ödədikdə və yaşayış sahəsi kirayəçinin mülkiyyətinə keçdikdə, kirayə müqaviləsi üzrə kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verilir. Yəni, bu zaman artıq kirayəçi mənzilə sahib olur və "kupça” alır. Artıq o, kirayə haqqı ödəmir. Kirayəçi Fondu 30 gün əvvəldən xəbərdar etməklə, kirayə müqaviləsinə birtərəfli qaydada vaxtından əvvəl xitam verə bilər. Fond isə, ödənişləri 60 gün və daha çox müddətə yubatdıqda, kirayə müddətində kirayəçi vəfat etdikdə və kirayə müqaviləsi üzrə hüquq və vəzifələr kirayəçinin vərəsələrinə keçmədikdə, kirayəçi yaşayış sahəsini üçüncü şəxsin qeyri-hüquqi istifadəsinə verdikdə müqaviləyə xitam verir”.

İqtisadçı, kirayə müqavilələri ilə bağlı bəzi digər məsələlərə də toxunub: "Fond öz vəsaiti hesabına aldığı və ya onun mülkiyyətinə keçən mənzilləri kirayə kimi təklif edə bilər. Mənzillər tam təmirli, habelə elektrik enerjisi, qaz və su ilə tam təchiz olunmalıdır. Fondun satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verdiyi yaşayış sahələrinə dair məlumatlar (binanın və ya yaşayış evinin ünvanı, yaşayış sahəsinin sayı, yerləşdiyi mərtəbə, mənzilin sahəsi, otaqların sayı və s.) rəsmi internet saytında və "Elektron ipoteka və kredit zəmanət" sistemində yerləşdiriləcək. Kirayə mənzilə sahib olmaq üçün müraciətlər isə elektron sistemlə həyata keçiriləcək. Müraciətlər növbəlilik əsasında qeydiyyata alınıb baxılacaq. Fond beş iş günü müddətində kirayə müqaviləsinin bağlanmasına dair razılıq və ya əsaslandırılmış imtina barədə qərar qəbul edəcək, 10 iş günü müddətində isə kirayə müqaviləsinin rəsmiləşdirilməsi yekunlaşacaq. Bundan sonra üç iş günü müddətində kirayəçi aylıq ödənişin ən azı 12 mislini əvvəlcədən Fondun hesabına ödəməli olacaq. Bu məbləğ Fondun hesabına ödəndiyi andan kirayə müqaviləsi qüvvəyə minəcək. Fond razılıq barədə qərarını elektron sistemdə yerləşdirdiyi gündən 10 iş günü müddətində kirayə müqaviləsinin rəsmiləşdirilməsi həyata keçirilmirsə, o zaman müqaviləyə xitam verilir. Onu da qeyd edək ki, kirayə müqaviləsi bağlamaqdan imtina edilən şəxs yenidən müraciət etmək hüququna malikdir".

İqtisadçı aylıq ödənişin məbləğinin Fondun satın aldığı qiymət, habelə yaşayış sahəsinin satın alınması ilə bağlı digər xərclər, bu məqsədlər üçün cəlb etdiyi vəsaitin dəyəri, kirayə müqaviləsi üzrə mümkün ola biləcək zərərlərin qarşılanması məqsədilə yaradılan ehtiyatlar üzrə ayırmalar və yaşayış sahəsini Fondun saxlaması, sığortalaması və idarə etməsi ilə bağlı bütün xərclərə əsasən hesablanacağını deyir: "Fonda ödənilmiş aylıq ödənişlər Fondun gəliri hesab olunur və geri qaytarılmır. 12 aylıq ilkin ödənişdən sonra kirayə müqaviləsi üzrə aylıq ödəniş hər ay bərabər hissələrlə ödəniləcək. Kirayəçinin istifadəsinə verildikdən sonra yaşayış sahəsinin təmir səviyyəsinin yaxşılaşdırılması və əlavə təmirlə bağlı xərclər kirayəçinin vəsaiti hesabına həyata keçirilir. Yaşayış sahəsində yenidənqurma və ya yenidənplanlaşdırma, habelə əsaslı təmir işləri yalnız Fondun yazılı razılığı ilə həyata keçirilə bilər. Kommunal xərcləri və digər məcburi ödənişləri də kirayəçi ödəyir. Sığorta hadisəsi baş verdikdə isə, sığorta ödənişi kirayəçinin ödədiyi vəsaitlə ödənilməmiş qalıq məbləğinin nisbətinə uyğun olaraq, Fondla kirayəçi arasında bölüşdürülür”.

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Ramil Osmanlı bildirir ki, kirayəyə verilən mənzilin bazar qiymətini müstəqil qiymətləndirici müəyyən edəcək: "Qaydalara görə, kirayə müqaviləsi 3 ildən 25 ilədək müddətə bağlanacaq və notarius tərəfindən təsdiqlənəcək. Evlərin kimlərə kirayəyə veriləcəyini, yəni kirayəçilərə dair tələbləri Fond özü müəyyən edəcək. Qaydalarda nəzərdə tutulub ki, kirayəçi evin alış qiymətini vaxtından əvvəl ödəsə, Fond ona güzəşt tətbiq edə bilər. Bu yenilik çərçivəsində kirayəyə verilən mənzillər 2013-cü ildən sonra inşa edilən binalardakı mənzillər olacaq. Mənzillər tam təmirli, eləcə də elektrik enerjisi, qaz və su ilə tam təchiz olunmuş olmalıdır. Qaydalarda ən vacib məqam kirayəçinin kirayə haqqını sonadək tam ödədikdə, müddətin sonunda mənzilin onun mülkiyyətinə keçməsi ilə bağlıdır. Bu addımın atılmasında məqsəd vətəndaşların, xüsusilə də aztəminatlı vətəndaşların mənzil-məişət şəraitinin yaxşılaşdırılmasıdır”.

Günel Azadə