Bakı 23°C
1-2 otaqlı mənzillərə tələbat daha çoxdur
Son 1-2 ildə mənzil bazarında qiymətlər artan xətt üzrə gedir. Mütəxəssislər bunu bir neçə amillə izah edirlər ki, amillərdən biri də əmlak bazarında istifadəsiz, boş qalan mənzillərin çoxluğudur. Bir sözlə, çoxmərtəbəli binalarda bir neçə mənzil götürənlər, ya da elə binanı tikənlər özləri bilərəkdən gözləmə mövqeyində dayanaraq mənzilləri satmırlar. Bu zaman tələb təklifi qarşılamadığından sözügedən sferada bahalaşmanın yaranmasına gətirib çıxarır. Əmlak vergisi ölkəmizdə o qədər də geniş yayılmadığından bir nəfər bir neçə mənzil ala və əmlak vergisi ödəmədən onu boş saxlaya bilir. Amma əksər xarici ölkələrdə qiymət bahalaşmasının qarşısını almaq üçün əmlak vergisi tətbiq edilir. Birdən artıq mənzili olanlar isə həmin mənzildə yaşamasalar belə, daha çox əmlak vergisi ödəməli olurlar. Nəticədə əmlak bazarında canlanma yaranır, təklif tələbi üstələdiyindən qiymətlər də normal olur.
Məsələn, İsraildə ölkədə istifadə olunmayan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinə vergilərin artırılması nəzərdə tutulur. Bakupost.az-ın yazdığına görə, İsrailin hökumət rəsmiləri hesab edirlər ki, bu addım ölkədəki 140 min boş mənzil problemini həll edəcək. Yəni vergilərin artması səbəbindən belə mənzillərin sahibləri bu obyektləri satmağa və yaxud icarəyə verməyə məcbur olacaq. Bu isə öz növbəsində bazarda mənzillərin satış və icarə qiymətlərini aşağı salacaq.
Şirkətlər üçün satış problemi yoxdur
“Əmlak Bazarı İştirakçılar” İctimai Birliyinin icraçı direktoru Ramil Osmanlı isə bu fikirlə razılaşmır. Deyir ki, yaşayış olan və olmayan bütün mənzillərə əmlak vergisinin tətbiq olunmasının Bakıda qiymətlərə təsir edəcəyi inandırıcı görünmür: “Bazarda yeni tikililərdə boş qalıb satılmayan mənzillərə gəlincə, apardığımız araşdırmalar göstərir ki, satılmayan mənzillər bir kvadratmetri orta qiymətə yaxın və ondan yuxarı olan, yəni 1 kvadrat metri təxminən min manat və ondan yuxarı olan mənzillərdir. Söhbət Bakının mərkəzində və mərkəzə yaxın olan ərazilərindən gedir. Bir çox tikinti şirkətləri var ki, ümumiyyətlə, satışa maraqlı deyillər. Düzdür, satış üçün müəyyən qiymətlər qoyulub, amma qiymət siyasətinin özündə neqativ hallar kifayət qədərdir. Məsələn, birotaqlı mənzildə 1 kvadratmetrin qiyməti təxminən 2 mindən 6-7 minə qədər dəyişir. Belə olan halda təbii ki, vətəndaşın bu qiymətə mənzil alması ağlabatan deyil. Yuxarı təbəqənin alıcı qruplarının sayı isə satılmayan mənzillərin sayına adekvat deyil. Nəticədə satılmamış mənzillərin çoxluğu müşahidə olunur”.
R.Osmanlının sözlərinə görə, satılmayan mənzillərin əksəriyyətini inşa edən şirkətlər daha çox kənar maliyyə resursları hesabına fəaliyyət göstərirlər: “Yəni dayanıqlı maliyyə resurslarına malikdirlər və onlar tikintidən gələn gəlir hesabına dolanmırlar, onların kifayət qədər kənar maliyyə resursları var. Buna görə də həmin şirkətlər üçün mənzillərin satılıb-satılmaması o qədər əhəmiyyətli deyil”.
Ekspert ölkəmizdə mənzillərin baha olmasının digər səbəblərindən də danışdı. Bildirdi ki, tikinti şirkətləri müəyyən mərhələlərdə, məsələn, tikdikləri binanı istismara qəbul etdirərkən əlavə xərclər çəkirlər ki, bu da mənzilin qiymətinin üzərinə gəlir: “Yaxud binaya qaz verilərkən çəkilən əlavə xərc, bir sözlə, kənar ödənişlər süni qiymət artımına səbəb olur. Hesab edirəm ki, dövlət bu məsələyə müdaxilədə maraqlı olmalı, kənar ödənişlər məsələsi aradan qaldırılmalıdır. Kənar ödənişlər aradan qalxmasa, tikintidə qiymət artımının qarşısını almaq mümkün olmayacaq”.
1-2 otaqlı mənzillərə tələbat daha çoxdur
“MBA Group” konsaltinq şirkətinin direktoru, əmlak bazarı üzrə ekspert Nüsrət İbrahimov tələbin təklifi üstələməsinin bir neçə səbəbinin olduğunu dedi: “Pul kisəsinin artması, xüsusən də daşınmaz əmlak bazarında pul kisəsinin təzyiqi qiymətlərin artımına səbəb olur. İnsanların gəlirlərinin artması nəticəsində onlarda öz mənzil şəraitlərini daha da yaxşılaşdırma meylləri artırır. Bir növ mənzilə artan tələb son nəticədə qiymətlərin artımına gətirib çıxarır”.
N.İbrahimov bildirdi ki, qiymətlərin bahalaşmasının ikinci səbəbi mənzilə real ehtiyacı olan aztəminatlı ailələrin ikiotaqlı, sahəsi kiçik olan mənzillər tapa bilməməsidir: “Bir sözlə, kiçik sahəli mənzillərin qıtlığı hiss olunur. Son nəticədə 1-2 otaqlı mənzillərə daha çox ehtiyac olduğundan, yəni tələb artdığından bu seqmentdə mənzillərin qiyməti bahalaşır. Nəticədə bahalaşma bütün seqmentə təsirini göstərir. Vaxt var idi ki, mikrorayonlarda fransız layihəli ikiotaqlı mənzili 46-48 min dollara almaq olurdu. Bu gün artıq belə evlər 70 min dollara satılır”.
Mənzillər qrafiklə satılır
Mənzil bahalaşmasının üçüncü səbəbinin dünyada gedən proseslərlə əlaqələndirən ekspertin sözlərinə görə, dünyanın inkişaf etməkdə olan ölkələrində mənzil sektorunda bahalaşmanın müşahidə edilməsi Azərbaycandan da yan keçmir: “Bahalaşmaya təsir edən 4-cü faktor 2010-cu ildən bəri büdcədən maliyyələşən infrastruktur layihələrinə ayrılan pulda artımın müşahidə edilməsidir: “Bu layihələrə ayrılan pulların bir hissəsi dolayı yolla daşınmaz əmlak bazarına axır. Bu da öz növbəsində sözügedən sahədə qiymət təzyiqinin yaranmasına səbəb olur”.
N.İbrahimov da düşünür ki, Azərbaycanda boş mənzillərdən əmlak vergisi tutulmamasının mənzil bazarında bahalaşmaya təsiri yoxdur: “Dünya bazarında qiymətlərin qalxdığı ərəfədə Azərbaycanda sahibkarlar əllərində olan bütün məhsulları bazara atmağı riskli hesab edirlər. Bu gün onlara 5 manat lazımdırsa, 5 manatlıq məhsul satırlar. Əgər məhsulun hamısını satsalar, sabah pullar hamısı dağılacaq, ya da inflyasiya ilə üzləşəcək. Buna görə də binalardakı mənzilləri hissə-hissə satırlar. Yəni mənzillər qrafiklə satılır, nə qədər pul lazımdırsa, o qədər də mənzil satışa çıxarılır. Bu, biznesin tələbidir, sahibkarlar reallıqdan çıxış edərək bu addımı atırlar”.
Qiymət artımının nə vaxtadək davam edəcəyinə gəlincə, N.İbrahimov bildirdi ki, əvvəlki 30-40 ilin təcrübəsinə istinad etdikdə sözügedən bahalaşma 2016-cı ilə, hətta 2020-ci ilə qədər davam edə bilər.
Lalə Musaqızı
Məsələn, İsraildə ölkədə istifadə olunmayan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinə vergilərin artırılması nəzərdə tutulur. Bakupost.az-ın yazdığına görə, İsrailin hökumət rəsmiləri hesab edirlər ki, bu addım ölkədəki 140 min boş mənzil problemini həll edəcək. Yəni vergilərin artması səbəbindən belə mənzillərin sahibləri bu obyektləri satmağa və yaxud icarəyə verməyə məcbur olacaq. Bu isə öz növbəsində bazarda mənzillərin satış və icarə qiymətlərini aşağı salacaq.
Şirkətlər üçün satış problemi yoxdur
“Əmlak Bazarı İştirakçılar” İctimai Birliyinin icraçı direktoru Ramil Osmanlı isə bu fikirlə razılaşmır. Deyir ki, yaşayış olan və olmayan bütün mənzillərə əmlak vergisinin tətbiq olunmasının Bakıda qiymətlərə təsir edəcəyi inandırıcı görünmür: “Bazarda yeni tikililərdə boş qalıb satılmayan mənzillərə gəlincə, apardığımız araşdırmalar göstərir ki, satılmayan mənzillər bir kvadratmetri orta qiymətə yaxın və ondan yuxarı olan, yəni 1 kvadrat metri təxminən min manat və ondan yuxarı olan mənzillərdir. Söhbət Bakının mərkəzində və mərkəzə yaxın olan ərazilərindən gedir. Bir çox tikinti şirkətləri var ki, ümumiyyətlə, satışa maraqlı deyillər. Düzdür, satış üçün müəyyən qiymətlər qoyulub, amma qiymət siyasətinin özündə neqativ hallar kifayət qədərdir. Məsələn, birotaqlı mənzildə 1 kvadratmetrin qiyməti təxminən 2 mindən 6-7 minə qədər dəyişir. Belə olan halda təbii ki, vətəndaşın bu qiymətə mənzil alması ağlabatan deyil. Yuxarı təbəqənin alıcı qruplarının sayı isə satılmayan mənzillərin sayına adekvat deyil. Nəticədə satılmamış mənzillərin çoxluğu müşahidə olunur”.
R.Osmanlının sözlərinə görə, satılmayan mənzillərin əksəriyyətini inşa edən şirkətlər daha çox kənar maliyyə resursları hesabına fəaliyyət göstərirlər: “Yəni dayanıqlı maliyyə resurslarına malikdirlər və onlar tikintidən gələn gəlir hesabına dolanmırlar, onların kifayət qədər kənar maliyyə resursları var. Buna görə də həmin şirkətlər üçün mənzillərin satılıb-satılmaması o qədər əhəmiyyətli deyil”.
Ekspert ölkəmizdə mənzillərin baha olmasının digər səbəblərindən də danışdı. Bildirdi ki, tikinti şirkətləri müəyyən mərhələlərdə, məsələn, tikdikləri binanı istismara qəbul etdirərkən əlavə xərclər çəkirlər ki, bu da mənzilin qiymətinin üzərinə gəlir: “Yaxud binaya qaz verilərkən çəkilən əlavə xərc, bir sözlə, kənar ödənişlər süni qiymət artımına səbəb olur. Hesab edirəm ki, dövlət bu məsələyə müdaxilədə maraqlı olmalı, kənar ödənişlər məsələsi aradan qaldırılmalıdır. Kənar ödənişlər aradan qalxmasa, tikintidə qiymət artımının qarşısını almaq mümkün olmayacaq”.
1-2 otaqlı mənzillərə tələbat daha çoxdur
“MBA Group” konsaltinq şirkətinin direktoru, əmlak bazarı üzrə ekspert Nüsrət İbrahimov tələbin təklifi üstələməsinin bir neçə səbəbinin olduğunu dedi: “Pul kisəsinin artması, xüsusən də daşınmaz əmlak bazarında pul kisəsinin təzyiqi qiymətlərin artımına səbəb olur. İnsanların gəlirlərinin artması nəticəsində onlarda öz mənzil şəraitlərini daha da yaxşılaşdırma meylləri artırır. Bir növ mənzilə artan tələb son nəticədə qiymətlərin artımına gətirib çıxarır”.
N.İbrahimov bildirdi ki, qiymətlərin bahalaşmasının ikinci səbəbi mənzilə real ehtiyacı olan aztəminatlı ailələrin ikiotaqlı, sahəsi kiçik olan mənzillər tapa bilməməsidir: “Bir sözlə, kiçik sahəli mənzillərin qıtlığı hiss olunur. Son nəticədə 1-2 otaqlı mənzillərə daha çox ehtiyac olduğundan, yəni tələb artdığından bu seqmentdə mənzillərin qiyməti bahalaşır. Nəticədə bahalaşma bütün seqmentə təsirini göstərir. Vaxt var idi ki, mikrorayonlarda fransız layihəli ikiotaqlı mənzili 46-48 min dollara almaq olurdu. Bu gün artıq belə evlər 70 min dollara satılır”.
Mənzillər qrafiklə satılır
Mənzil bahalaşmasının üçüncü səbəbinin dünyada gedən proseslərlə əlaqələndirən ekspertin sözlərinə görə, dünyanın inkişaf etməkdə olan ölkələrində mənzil sektorunda bahalaşmanın müşahidə edilməsi Azərbaycandan da yan keçmir: “Bahalaşmaya təsir edən 4-cü faktor 2010-cu ildən bəri büdcədən maliyyələşən infrastruktur layihələrinə ayrılan pulda artımın müşahidə edilməsidir: “Bu layihələrə ayrılan pulların bir hissəsi dolayı yolla daşınmaz əmlak bazarına axır. Bu da öz növbəsində sözügedən sahədə qiymət təzyiqinin yaranmasına səbəb olur”.
N.İbrahimov da düşünür ki, Azərbaycanda boş mənzillərdən əmlak vergisi tutulmamasının mənzil bazarında bahalaşmaya təsiri yoxdur: “Dünya bazarında qiymətlərin qalxdığı ərəfədə Azərbaycanda sahibkarlar əllərində olan bütün məhsulları bazara atmağı riskli hesab edirlər. Bu gün onlara 5 manat lazımdırsa, 5 manatlıq məhsul satırlar. Əgər məhsulun hamısını satsalar, sabah pullar hamısı dağılacaq, ya da inflyasiya ilə üzləşəcək. Buna görə də binalardakı mənzilləri hissə-hissə satırlar. Yəni mənzillər qrafiklə satılır, nə qədər pul lazımdırsa, o qədər də mənzil satışa çıxarılır. Bu, biznesin tələbidir, sahibkarlar reallıqdan çıxış edərək bu addımı atırlar”.
Qiymət artımının nə vaxtadək davam edəcəyinə gəlincə, N.İbrahimov bildirdi ki, əvvəlki 30-40 ilin təcrübəsinə istinad etdikdə sözügedən bahalaşma 2016-cı ilə, hətta 2020-ci ilə qədər davam edə bilər.
Lalə Musaqızı
